为什么成立业主委员会这样难？
发布时间：2017-10-19 17:36 | 来源：中国法制与新闻网
本刊记者_孙政华
现实生活中，很多业主对小区成立业主委员会并不感兴趣，认为成不成立业主委员会与自己并不相干。但是如果自己的合法权益受到侵害，维权举步维艰的时候，会想起业主委员会的重要性。我国《物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
然而，业委会成立的呼声由来已久，却一直步履维艰。
成立过程遇阻
随着生活水平的提高，有车一族越来越多，车辆停放是许多小区业主的心中之“痛”，小区车位的归属权问题也是各有各的说法。和谐社区发展中心理事王海说：“车位作为小区的配套设施，要么应当是小区共有配套设施，要么应当是小区业主私人配套，不应出现由第三方垄断的情况。从物权角度来讲，住宅是主物，车位是从物，从物应随着主物的转移而转移，车位要么应该是全体业主的，要么应该是某一个业主的。”
他表示，从建造成本上也是这个道理，地下车库是利用房屋地基建造的，根据《商品房价格管理办法》，地基的成本已包含在商品房价格的构成里面，因而利用地基及其土地使用权建造的车库，应属于全体业主共有，业主可以有偿使用，但车库收入应当归全体业主所有。
“有业委会的小区不多，据我们调查，成立后能有效运转的不足百分之五。”王海说，这在全国都是普遍现象。北、上、广、深的情况要好一些，上海的对外宣传数据最高，成立业委会的小区已达80%，这与政府强力推行有很大关系。其他城市有20%至30%的小区有业委会就算不错了。但即便是这样的数字也是有水分的，王海解释，这是因为一些小区的业委会根本不能代表广大业主，还有一些小区的业委会无法正常运转。
“业主是共有物业产权人，享有物业管理的表决权，社区事务的决策、管理的参与权。但是，在八成以上的商品房社区业主没有合法的主体代表参与社区协商，不能参与社区自治管理建设决策。作为物业产权人参与社区协商的业主主体代表严重缺失。”业内资深人士李树正说。
“居委会主任不签字，备案材料就不全，我们近70%业主都投票希望成立的业委会，难道就没法产生了吗？”北京市海淀区逸成东苑小区是一个有着10000多名居民的大型住宅区，最近一年来，业主们一直忙着成立业主委员会，眼看投票等环节均依规完成，筹备组连庆功饭都吃过了，业委会正式成立的最后一个句号却似乎被拖成了问号—少了一个居委会主任签字，业委会无法备案。
事实上，这并非个案。北京市朝阳区双井富力家园业主王浩告诉记者，为了成立业委会，“我们小区从2016年6月21日开始发起维权，6月29日向街道办申请成立业委会，从刚开始就能感觉受到阻碍很大。”
按照有关规定，首先要有5%的业主发起申请。“业委会对我们来说是一件陌生的事情，我们作为普通业主都不是法律专家，只能根据相关文件、物业管理办法和物权法作为参考去做。”
按规定，业主成立业委会应该由街道指导、监督、协助完成。
“第一个问题就是5%有多少。”王浩说，“因为我们社区非常大，分成一二三期，有几千甚至上万户，我们就向双井街道办城建科负责人问，能否给出一个准确数字。”
但对方“就像打哑谜，始终不说具体是多少。”他说，“你们把人数报上来，够了我就告诉你够了，不够，就是这次申请失败。对于可以告知的数字也有一些遮盖。”
此刻发起这件事的业主就感觉到：再往前走压力非常大。
“经过努力，一个月的时间里，我们递交了近2000个业主签名，我们认为肯定超过5%的要求了。我们填了表格，相关负责人说，必须同时提供业主身份证、房产证证明文件。不用审核了，达到了，共计7403户，是从开发商处要出来的。”
此后，上级派了业委会筹备组组长，居民们觉得：业委会成立在望了。
但实际情况是，有近8个月的时间，“筹委会组长不是去学习就是没有时间，到了2017年4月份，我们一直在催促，问什么原因不作为。”王浩说，最终也没有得到合理的说法，直到现在，业委会也没有成立。
业委会成立数量不足
业委会成立难的问题由来已久。业主赵先生参与了本小区业委会筹建工作，他首先对记者谈到了沟通难：“业主之间根本不熟悉，又没有懂政策、懂法律的素质比较高的人牵头，没有积极性也没有能力调动大家组织起来争取自己的权利。应该成立业主QQ群、微信群等方式沟通。”
他说，居民素质不高也是制约业委会成立的因素。“很多业委会成立之后，管理不了，不了了之。而且一些业委会成员有自己的小算盘，为一己之私打算置大家利益于不顾。自私自利，来之不易的业委会形同虚设。”
李树正曾是北京市一个2000多户小区的模范居委会书记，又是多年的北京市模范人民调解员。他分析说，商品房社区遍及全市十六个区，已经构成城乡社区的主体，是城市管理根基。商品房社区治理，已不是单纯的物业管理问题，更不是住建委一个部门能管好的具体业务。
“商品房社区治理直接关系到全市八成市民居住环境优劣，决定着全市城乡社区治理的成败，从而反映出城乡社区治理的走向。从城乡发展的构架层面分析，商品房社区治理已成为全市社区治理的主阵地、重头戏。”
在北京市五千个商品房社区居住着至少有五百多万业主，一千六百万左右的共有同住人。
“二十年来，落实物权法成立业主大会、选举业委会的只有一千个，不足二成。据说往上报按百分之二十五左右，内部认定百分之十八以上。在已成立业委会的社区中，能正常运转的仅一二百个。”李树正强调。
他说，目前来看，业主权利主体缺位。在八成以上的商品房社区长期没有代表共有物业产权人业主的权利主体。业主的合法权益不能得到有效维护和表达，共有物业资产不能及时合法向业主移交。
而且，物业服务合同甲方缺位。九成左右的商品房社区仍被开发商及主办或分包的所谓物业管理公司掌控，实行长达二十来年的前期物业管理垄断，攫取业主共有资产、资源和公共收益。业主被管卡压。不能享有并行使共有和共同管理权利，不能自主选定物业管理方式，选聘物业企业或管理人，不能享有和行使公共收益共有权、分配权和受益权。
新思路：社区联盟
在采访中，家住河北燕郊的李先生谈到，他们最初组建成立业委会也遇到了重重阻力。
“我们小区2008年开始第一批业主入住，2009年9月，所有业主基本完成入住。可能因为物业是原来开发商指派的，存在一些物业不作为、不达标的行为。2012年我与小区几个志同道合的业主共同发起成立小区业委会，至今也没成立。离成功最近的一步就是2016年7月份，我们有了业委会筹备组，有一个指派的筹备组组长。”
李先生说，筹备组成立之后，大家都以为“快了”，然而实际情况是：反而更难。
“我们手头只有一份《廊坊市业主大会和业主委员会指导细则》作为参考文件，主管单位是‘所在街道办事处或房管部门’。这一个‘或’字，就有了街道办和房管局的相互推诿，类似情况在我们地区许多别的小区都存在。”
经历了多次维权以及大量媒体报道，热播电视剧《人民的名义》的取景地—燕郊百花家园小区成立了业委会。“燕郊之前也没有一家业委会，单个小区力量比较薄弱，我们7个小区发起成立了一个社区联盟——燕郊百花家园小区，共同推动业委会的成立步伐。”
“业主大会是居民花费了大量时间，跑了多个部门才成立起来的。”百花家园业主大会副主任王女士说，“按照《廊坊市业主大会和业主委员会指导细则》和国务院2016年批准修改的《物业管理条例》规定，同一物业管理区的业主，应当在物业所在地的区县人民政府地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会。”王女士说，百花家园业主代表已经于2016年7月到三河市房管局完成备案，街道办事处也给予了指导和支持，现在已经符合设立业主大会的条件。
李先生说：“我们业委会筹备组成员有老人，也有我这样的壮年，我是搞互联网的，我们想把自己居住的环境做到标准化。而不是业主成群结队去维权。”他说，这种联盟的形式效果非常好，值得推广。
业委会成立究竟难在何处
“鼓励参与管理小区事务意义重大。”业内专家金仲兵对记者表示。金仲兵说：“法律制定的精细程度、物业管理的严格程度、居民的配合程度，三位一体，小区就会井然有序。而这正是我们想要达到的结果。”
北京市朝阳区惠新苑小区业主柴大勇说：“我们小区微信群就有9个，当初北京市住建委是有提法要求各个小区成立业委会的，去年武汉市提出了同样口号，而且基本实现了，虽然有种种不尽如人意之处，但毕竟是在向前推进。这个过程中，能够唤起一些法律意识已经很有意义了。”“这么大范围存在的共性问题，绝不是张三李四的个别人素质低造成的，而是相关制度层面的问题造成的。”
京师律师事务所范辰律师谈到业委会成立难的问题时说，政府应该从“管理”的思维向鼓励自治的思路转换。
“有一个权力分享的问题，业委会成立之后，会分走一部分原本属于居委会的权力，其中公共维修基金，是一个比较大的利益分配权力，业委会成立就会多一个主体参与。而且业委会成立之后，会有更多的民主投票等思维，打破现有的一些模式，并对其构成冲突，或许会出现管理上的难度，这也是为什么居委会对这类问题（业委会成立）态度不积极的原因。”
他说，从主管部门来看，我们业委会的管理层面事实上与民政部门的关联更大，而不是应该由住建部来管理。
“成立业委会应该严格按照国家有关法律规范进行，目前主要依据是物权法，还有住建部制定的有关规则，以及北京市出台的地方规定。成立过程中准备相关资料，更多是沟通工作，与基层政府、居委会、物业都会有沟通，如果沟通比较好，成立也会比较顺畅。从目前出现的一些问题来看，沟通不顺利也是一个很重要的问题。成立过程中也要遵守规范，最重要的是取得业主的支持，传达好信息。”
他强调：“要建立一整套的表决制度，当大家对这件事情有分歧的时候，如何处理也是一个关键点。”
“毕竟业主是房子真正的主人，他们有法律赋予的权利，如果有律师的支持也很好，在出现问题时提供有效的解决方案和协助，加之社会各界的呼吁、关注，实现全面成立业委会还是很有希望的。”范辰说。
责任编辑：刘沛林
