北京市蓝鹏律师事务所高级合伙人  邓丽萍

 

   限购政策频出台

   2017年3月17日，北京市出台了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，该政策号称是“历史上最严的限购政策”，其内容主要涉及企业购买的商品住房再次上市交易的限制，住房首付款的比例提高以及规定期限贷款的暂停发放，在原有的调控政策基础上，此次政策将首套住房首付款比例增加到35%和40%，将二套住房首付款比例增加到60%和80%。同月22日，又发布公告将非京籍纳税人的纳税期间从连续五年改成60个月；同月24日，针对“假离婚”发布新政明确规定离婚一年内贷款买房、商贷和公积金贷款都算二套房；同月26日，公告限制个人购买商办类项目，且暂停个人购买商办类项目的购房贷款。

   房屋买卖纠纷多

   这一系列政策的出台引发了公众的强烈反响，房价的涨跌与政策出台紧密相连，房屋买卖合同纠纷也随之此起彼伏。买方和卖方有一方出现问题，就有可能造成房屋买卖的交易目的无法达成。而双方在法庭都指责对方违约的时候，房屋买卖合同则是最主要也是最重要的事实依据。对于自己签订的房屋买卖合同内容，签订后出现纠纷又该如何正确处理，普通老百姓又知道或了解多少呢？以下介绍几个真实的案例，提醒各位买家卖家在签订合同时一定要慎之又慎。

 

   案例一：卖家莫名其妙违约

   赵女士是位退休的阿姨，为了换套房子给儿子，把自己名下的房子通过中介出售。买主吴先生是名硕士毕业留京工作的银行职员，为了在京有套房产，吴先生的父母卖了一套在老家的房产，为儿子凑够了首付款。2014年3月，双方在中介的指导下签订了合同，房屋总价330万元，定金10万元，首付款150万元，买方从银行贷款180万元。赵女士在买方支付了10万元定金后，就配合吴先生到银行办理了贷款手续。一直到2014年8月26日，赵女士收到了吴先生寄交的一份解除合同通知书，大概内容是：赵女士没有配合评估机构评估，导致房屋没有在2014年7月31日前如约过户，赵女士应承担违约责任，并要求解除双方签订的房屋买卖合同。赵女士也很委屈，房屋原由中介代为出租，评估的事情从来没找过自己，而且卖方只交了10万元定金，怎么可能就过户呢？明明是卖方认为房价跌了想违约，居然还向自己主张违约金。自己在家里坐着没动就违约了，天下哪有这样的道理？法院是讲理的地方，赵女士一纸诉状将吴先生起诉到法院，要求吴先生承担违约责任。吴先生则提起反诉，要求赵女士承担违约责任。

 

   法院判决恢复原状

   法院经审理后认为，双方合同约定买方于过户前5个工作日支付首付款，在见批贷函后5个工作日办理房屋所有权转移登记手续。虽有2014年7月31日过户之约定，但银行批贷的时间是不确定的，见批贷函后5个工作日办理过户的约定已经对过户期限进行了变更，支付首付款的时间也相应变更，赵女士要求吴先生支付违约金的诉讼请求难以支持；同理，吴先生以赵女士未按房屋买卖合同中约定的2014年7月31日前办理权属转移登记手续和房屋交割手续，已构成根本违约的主张违反事实及法律依据，也予以驳回。因双方均同意解除合同，故一审法院判决双方合同解除，赵女士退还吴先生10万元定金，驳回双方的其他诉讼请求。

   买卖双方支付了价格不菲的律师费，又按照房屋总价为计算标的向法院交纳了诉讼费数万元，结果是回到了没签订合同之前的状态。

 

   律师提醒

   在签订房屋买卖合同时，一定要注意明确各自权利义务的具体履行时间，不能有丝毫的含糊。买方关心的是房屋何时能过户到自己名下，何时能办理物业交割；而卖主则注重钱什么时候能到位。双方可以据此做如下约定：1、签约日交定金；2、网签日交首付款；3、如要办理银行贷款，需明确办理房屋评估及银行办理贷款面签手续的时间；4、银行批贷函下发后，确定日期办理房屋过户的相关手续；如无贷款，则在余款支付日办理房屋过户手续；5、房屋过户手续办理过程中，即可办理物业交割手续（可约定买方留有小部分尾款，确保物业交割的顺利进行）。有中介提供房屋买卖流程中，将首付款的时间定在交易房屋现值评估后，是想根据房屋现值来确定买方可能贷款的金额，但这种约定不能很好的保护卖方的利益。在现实生活中，很多买主靠很少的定金拖了卖主很多时间，让卖主无法选择其他交易方。如遇房价下跌，买方违约成本低廉；如遇房价上涨，卖方无法很快交易令自己丧失其他交易机会。故从公平角度讲，买卖双方网签的一刻，卖方的权利就被很大程度予以限制，买方此时即应支付相应的成本，才能对合同的安全交易有一定的保障。

 

   案例二：未解除抵押该怎么办

   2015年3月9日，购房人王女士经介绍与卖家雷先生在房屋中介签订了北京市存量房屋买卖合同，合同签订当天王女士支付10万元定金。因交易房屋抵押给民生银行且尚未解押，雷先生要求王女士再支付250万元首付款，用于解除银行的抵押权，王女士将250万元支付给卖家，并办理了银行贷款手续、缴纳了契税，进行物业交割将房屋转移占有，王女士一家高高兴兴搬进了新居。银行的批贷手续也很快办完了，但卖方却迟迟没有配合办理过户手续。突然有一天，民生银行的人敲开王女士的家门，她这才知道雷先生拿到首付款后并没有去办理解除抵押手续，也没有继续偿还银行按揭贷款，现在银行依据当时与雷先生签订的强制执行公证已申请法院将该房屋查封并准备拍卖。王女士一家顿时五雷轰顶，已经付款近60%并且已经住进来的房屋眼看就要被法院拍卖了。在咨询了律师后，王女士先提起诉讼，要求雷先生继续履行合同办理房屋过户手续，并赔偿因此给王女士造成的损失。然后到执行庭找到负责查封、拍卖的执行法官，表达了自己筹措资金替雷先生偿还欠款的意愿。

 

   违约明确必须担责

   法院审理后，查明被告雷先生违约之实，追加银行为本案第三人。民生银行在庭审中表达了同意接受王女士代为偿付执行款的意愿。法院据此判决双方买卖合同继续履行，王女士代为清偿执行款后，银行对房屋予以解除抵押和查封，同时判决雷先生协助王女士办理房屋过户手续，并酌情判决雷先生赔偿王女士违约金10万元。王女士代为清偿银行贷款金额大于王女士应支付剩余房款的差额部分，因在本案中无法确定具体数额，王女士另案诉讼解决。

 

   律师提醒

   买主购房的时候，对有抵押担保的房子一定要在合同中明确卖方解除抵押担保的时间，以及不能如期解除抵押担保所需承担的违约责任。此外，给付房款应尽量采用第三方资金监管的方式确保房款的安全。在遇到王女士同样遭遇的情况下，选择损失最小的一种解决方式，根据房屋现价确定是主张继续履行或者解除合同。就解除合同的违约责任也要在合同中予以具体明确，包括追究违约责任产生的维权成本及其他损失。此外，在法院诉讼过程中，买主最好申请法院将诉争房屋予以查封保全，以确保胜诉之后过户的顺利与安全。

 

   案例三：小三房主当被告，买主可能竹篮打水一场空

   购房人佟先生为即将上学的孩子千挑万选找到了地点合适、价位也可以接受的学区房，谨慎选择后与房主孙女士签订了房屋买卖合同。合同签订后，佟先生及时支付了定金，双方也共同办理了网上签约，并约定共同前往银行办理贷款申请。然而，一直积极配合的卖房人孙女士突然转变了态度，不仅在约定好的贷款申请办理时没有出现，还拒绝佟先生支付首付款。佟先生只能将孙女士告上法庭。在审理过程中，孙女士向法院提出自己和朋友张先生成为被告，张先生的前妻主张诉争房屋为张先生在与前妻婚姻关系存续期间出资为孙女士购买，张先生的前妻提起离婚后财产纠纷之诉，主张对诉争房屋享有权利。

 

   法院中止审理

   法院经审理后认为，本案的诉争房产系案外人起诉离婚后财产纠纷案件中要求分割的财产，因此作出了中止审理的裁定。在这个案件中,案外人的诉讼十分复杂，等到结案后才能继续审理佟先生的房屋买卖合同纠纷，但此时房价已经翻倍，佟先生购买学区房的梦想也变得遥不可及。

 

   律师提醒

   本案中，佟先生在签约前已经是谨慎之极，但还是无法避免纠纷损失的产生。律师提醒，在签订买卖合同时，为防止可能发生的违约情形，建议双方都在合同中约定高额、明确的违约金，包括主张损失产生的各项费用（律师费、交通费、房屋增值后的可期待利益损失等），律师费的计算标准、房屋价值的确认方式等都可以在合同中明确，以便在之后的诉讼或仲裁中更好地维护守约者的权利，将自己的损失降到最低。

 

责任编辑：高翔