本刊记者_孙政华

 

　　随着住房商品化改革和城乡建设的发展，全国已经有三亿多人成为业主，七亿多人住进商品房。仅就北京而言，通过百度搜索，北京业主与物业企业矛盾纠纷词条达数十万个。如何有效地对物业工作进行监管备受各方关注。

“如果对物业服务纠纷案件立案不做限制，单个区县法院的立案数量就可能达到1万以上，全市就会有十几万件，超过北京市三级人民法院全年审结案件数量。”社区治理专家李树正对本刊记者强调说。

　　

　　小区公共维修基金使用缺乏监管

　　“房屋的正常使用、养护、维修直接关系到百姓资产的安全性，如果百姓房屋公维金被非法挪用盗用，会使业主相关权益遭受侵害。” 曾经担任社区负责人多年、丰台区华源新第小区原业委会主任李晓琦告诉本刊记者。

此前，发生过北京市丰台区六小区公维基金被盗事件，涉及金额高达数千万元。房管局个别工作人员渎职，串通工程承包商冒名领取专业维修基金4300余万元，给业主造成1700余万元损失。经媒体曝光和公检法机关的介入，已有8名涉案人员被刑拘。

　　事实上，申请专维金的基本程序是：由“物业服务企业或者相关业主”申请——房管局下属房屋安全鉴定站进行鉴定——向房管局安全科申请使用资金——房管局批准后支付资金。

　　首先是由房屋安全鉴定站鉴定。就防水工程而言，申请使用资金时需提交由房屋安全鉴定站出具的“房屋专项维修鉴定报告”。而这个环节不能避免犯罪嫌疑人勾结进行“暗箱操作”。丰台区人民检察院检察长叶文胜指出，关于专项维修资金的管理，制度有漏洞，监管存缺失。

　　对此，丰台区华源新第小区原业委会主任李晓琦表示：“透明和公开是避免公维金被盗用和冒用的最好办法，现在业主都是通过道听途说或者是到光大银行去查询才知道自己的公维金被动过，多数业主并不知道公维金的使用情况。”

　　以此案为参考，她建议，住建委和各区县房屋管理局应在官网上公布各小区的公维金使用情况，包括使用金额、用途和时间，供业主查询。没使用的也要公示其未曾使用。对拒不公示的物业公司应列入黑名单，对业主提出有问题的物业公司应进行审计。“总之，使业主可以像查询工商信息一样，查询本小区公维金的使用情况，做到公开透明。”

　　“群众对造成侵权行为的开发商、物业公司和政府行政管理部门的不满，在互联网信息化时代，该民生问题如不能尽快得到解决和遏制，后果将不堪设想。”北京市西城区荣丰家园原业委会主任张江川说，他们小区建筑面积近30万平方米，总人口近3万人，物业管理存在很多问题，业主对此意见不少而又长期得不到有效解决。同时公共维修基金使用不透明的问题也十分突出，得不到有效监管。

　　张江川同时指出，业主共有公共部分一直被物业公司占有，收入被侵吞的现象比较多，谁来监管物业公司的问题已经迫在眉睫。

 

　　成立业主委员会监督物业

　　“对物业最有效的监管就是成立业主委员会并让其有效运作。” 社区治理专家李树正对记者说，同样是北京市海淀区东升园小区，业主自行管理的情况就比较理想。他们自办公司、自聘人员、自管物业，保本经营，新的管理思路让人耳目一新。

　　北京海淀区东升园公寓是普通商品房住宅小区，位于中关村科技创新示范区五道口西南侧，目前有10幢住宅楼、四座配套设施建筑。占地3.7公顷，建筑面积10.06万平方米，于1996年开发，1999年建成入住。共有业主881户、居民2401人。小区物业曾由北置物业管理有限责任公司管理，后在2005年转由华润置地（北京）物业管理公司管理。

　　按照北京市政府1995年21号令《北京市居住小区物业管理办法》，2000年5月经海淀区房管局备案成立管理委员会，后按规定转建为业主委员会，到2008年已三次换届。2010年10月又按北京市政府219号令《北京市物业管理办法》召开业主大会，修改业主大会议事规则和业主公约，增补委员和候补委员，增选了监事组。

　　2012年6月，原物业公司提出按年成本费用276万元上调物业服务费。业主表示：物业管理不到位，服务不出力，电梯停运，绿地荒废，环境脏乱，不同意上调。同年8月1日，原物业公司公告自2012年11月1日退出该小区。

业委会按照《物权法》和北京市政府219号令的相关规定，在海淀区房管局、中关村街道办事处的指导、协助和社区居委会的帮助下，立即召开业主大会讨论、表决，决定自办公司、自聘人员、自行管理小区物业，赢得广大业主的支持。

 　　根据《业主大会议事规则》规定的条件和百分之五的比例，通过一个多月的细致工作，采取自荐、推荐相结合和业主小组表决同意的方式，以离退休党员、干部为主，推举出38名业主代表。他们认为：业主共有公共部分一直被前期物业公司占有，盲目交接，就会搞成糊涂账，无法向业主交待，必须在交接前先把情况摸清。

　　因此，业主代表请中物联盟（北京）物业服务评估监理有限公司进行了建筑设计图纸资料、物业公共部分、配套公用设施设备和物业服务用房等项目全面验收评估，作出查验交接验收报告。由业委会代表全体业主与即将退出的华润置地（北京）物业管理公司就物业交接范围、内容、标准签署了《物业交接协议书》，使业委会和全体业主对业主全部共有产权和资料一清二楚，明确了包括物业资料、管理资料及共用部位、共用设施设备、物业服务用房、园林绿化工程、其他公共配套设施和公共收益收入等全部应向业主交接的物业范围、内容、标准和红线图等规划设计及建设原始资料等，使业委会和全体业主摸清了共有的全部“家底”。

 

　　自创公司招聘物业

　　完成交接之后，业委会的一些业主想到办公司可以招聘物业服务人员，名正言顺地开展物业管理和经营活动，决定自办公司。

　　注册公司需要资金。经业委会研究，决定暂从业主胜诉的公共部分收益赔偿款中借用5万元垫资。为确保公司为业主服务，不谋取个人私利，靳为龙主任带动五名业委会委员和监事签订了“不做入股、不当股东、不能分红。公司以为业主优质服务为宗旨，不以盈利为目的，实行保本经营、良性循环，正式运转后全额归还”的保证书，以个人名义代表全体业主到海淀区工商局注册了“北京美丽东升商务有限公司”，取得了业主自行管理运营的合法模式。

　　根据业主大会通过的《小区业主自管方案》，业委会决定聘任具有专业职称、多年从事管理工作的退休党员干部刘顺乐为总经理，实行物业服务总经理责任制。选聘有资质的31名物业服务专业人员和一名会计师，组建了一支由业主管理的物业服务队伍。

　　“这个变化是大家都看得到的。”李树正说，原物业服务公司以一年276万元管理费用作为服务前提，而业主从2012年11月至2013年12月自管一年成本费用只花了157万元，比原物业公司要求降低119万元。改变了原物业公司推、拖、等、要的服务态度，树立了随报随修优质服务的作风；改变了原物业公司大修操作不透明的做法，从决策、施工到验收实行业主全程参与监督。从而做到了“五项保证”，即：保证物业养护服务到位。业主自管后立即安排更新5部、修复停运和不能正常使用的9部电梯，使14部电梯安全正常运行，去年又更新了楼顶防雨。业主自管不到两年，就投资36万元用于翻新4幢楼和维修3幢楼顶防水工程。

　　保证消防安全设施完好。请消防部门进行检查，发现开发商将三幢楼的消防用水与生活用水接用一个管线，需要投资200万元进行改造。在与有关方面协调解决的同时，他们加强防火安全宣传，制定和落实了加强巡视等预防措施。

　　保证小区良好的公共秩序。在街道办和社区居委会的支持下，给没有门禁的5幢楼门安装了电子门禁，实行封闭式管理。投资5万多元改造小区3个出入大门，安装了监控探头，业主刷卡出入小区，完善了公共安全管理。 

　　保证绿地维护环境整洁。原物业公司不负责绿地维护，灌木缺行断垄，草坪露土。业主自管后投资2万多元搞绿化，修复种植了6000棵大黄洋，铺种了600平方米草坪。还配合居委会实现了垃圾分类回收管理，改变了脏乱状况。小区面貌焕然一新。

　　保证小修免费及时到位。原物业公司小修要收费。业主自管至今不仅物业服务项目不减，标准不降，原定基本物业服务费每年每平方米5.16元不变，还免费为业主进行了更换水电节门、修补墙体地面等4800多次小修服务。

　　不少业主表示，过去物业公司一门心思想赚钱，明着暗着侵占业主权益。现在业主自管，公开透明，为业主服务效率高，质量好，矛盾少，办了老物业十年该干都没干的事，小区真正有了和谐温馨的感觉，实现了业主多年的期盼。

 

　　业主共有利益的确认和管理

　　《物权法》明确规定：小区车库、地上车位、绿地等公共场所归业主所有，因此，东升园小区原物业公司要退出，不会再安排人员管理，容易交接。本着先易后难、尽快交接的原则，业主代表主动找原物业服务公司联系，协商了交接时间和方式。在2012年 11月 24日，业委会首先接管了小区电梯、道路、绿地及306个地上停车位、6号楼地下车库，实施自行管理。

　　同时，专项维修资金按规定应由业主共有和管理。因小区入住较早，由原物业公司代收代管，到2006年累计有200多万元。业委会要求收回管理，未能解决。多次向北京市政府反映。市政府批示解决，但迟迟不能落实。为此，他们向海淀区房管局、街道办反映，请求协助解决。先后开了五次协调会，终于在2013年12 月将220万元专项维修资金转交业委会管理。

　　对《物权法》明确规定为业主所有的公共部分及其收益，由于被开发商和原物业服务公司长期占用或出租经营牟利，难以顺利交接。在多次沟通协商无效的情况下，业委会通过法律诉讼方式解决。

　　从2010年以来，先后进行了返还公共部分经营收益、腾退出租物业用房、返还业主公共部位等3起诉讼，经过多次开庭审理，已胜诉2起。为业主收回了两年共计80余万元公共部分经营收益，以及被前期物业服务公司侵占的地上车位、煤库等公共设施。

　　他们公示了小区306个地上车位租用清单，让业主了解车位使用、收费情况。在自管一段时间后，部分业主觉得物业管理挺容易，就说：业主自管就为省钱。干脆让小区退休人员做保安员保洁员，减少开支。也有业主指出：业主自管是要当家做主，实现建筑物保值增值，不能图省钱，也要讲专业技术、科学管理。业委会听取采纳业主的合理意见，召开业主代表大会，决定把建设正规化物业服务企业、实现物业管理现代化、科学化作为业委会和商务有限公司的首要任务，保证业主自行管理的规范正常运作。

　　李树正强调：东升园小区的变化证明，业主不仅能自行管理物业，而且能比原有物业公司管得更好；业主管理物业不仅不会造成物业员工失业，反而能使他们得到更公正、更平等的待遇；侵权牟利是商品房小区物业矛盾纠纷的根源，落实业主共有物权，实行业主共同管理物业，才是共建共享和谐社区的正确途径。

 

责任编辑：刘沛林