□金陵晚报记者 陈菲 通讯员 中苑

如今,跟房子有关的事,都是大事。不久前,外地出了一条新闻《天津首判炒房合同无效》,一石击起千层浪。据天津媒体报道,2016年3月,尤某某与吴某某签订房屋买卖居间合同,约定购买吴某某的一处房屋,并约定买方在办理房屋手续时房子可以过户给第三方。后来吴某某发现尤某某是从事炒房的房产中介人员,就要解除合同。随后,尤某某把吴某某起诉到法院。天津滨海新区人民法院塘沽审判区经审理认定,双方签订的买卖合同不成立。

昨日,记者从南京中院得知,南京其实也有这样的判决。官司从一审打到二审,最终,法院判决合同不成立。

案情

一房二卖其中一个是中介

事情要从头说起。吴某某是房主,胡海与胡云是兄妹,胡云是某房产公司的房产经纪人。

2016年2月28日,吴某某与胡云及房产公司签订合同,约定:吴某某将一套50多平方的房子卖给胡云,成交价为63.7万元。

同日,三方签订网签合同,胡云向吴某某支付了定金1万元。

可3月4日,吴某某又与胡海及房产公司签订合同,以77万元的价格,将同一套房子转让给了胡海,定金1万元。

为什么突然变成了77万元了呢?

两份合同哪份真实有效?

4月11日,房产公司的法定代表人卢某某短信通知吴某某三日内配合办理贷款签字相关手续,否则将承担相应的法律责任。

可吴某某无法配合,两份合同哪份有效?他该配合哪位买方办理交易事宜呢?

4月22日,卢某某短信通知吴某某,要求她三日内配合胡云办理相关贷款签字手续,否则视为违约。

因为吴某某的不配合,胡云、胡海将吴某某和房产公司一块告了。要求吴某某继续履行与胡云的合同; 同时支付胡云、胡海违约金2万元,即双倍定金。

庭审

第一场官司:第一份合同无需履行

7月4日,法院开庭审理。

庭审中,吴某某表示,房产公司与员工胡云相互串通,损害了自己的利益。房价从63.7万变成了77万,目的就是为了多贷款。自己并未违约,不应承担赔偿金。

法院经审理认为,吴某某与胡海签订的合同,将买家胡云变更为胡海,前两份合同已不需要履行,如果要履行,也是由胡海作为买家来履行。由于多份合同的存在,吴某某对于履行哪份合同存在疑惑符合常理,故吴某某在合同履行过程中无违约行为,不应承担违约责任。

综上,法院判决驳回胡云、胡海诉讼请求。

第二场官司:第二份合同应继续履行

既然法院驳回了胡云的诉讼请求,且判决已经生效,那就意味着吴某某无需履行与胡云的合同。

那么吴某某与胡海的合同要不要继续履行呢?上述判决生效后,胡海也到法院打起了官司,要求履行合同。

一审法院认为,胡海与吴某某之间的合同,除房屋价款外依法成立并有效。双方虽未明确约定付款时间,但因案件审理过程中,胡海已支付全部房屋价款,具备继续履行的条件。据此,判决吴某某协助胡海办理产权过户手续。

终审判决:第二份合同不成立

吴某某不服提起上诉。

二审中,关于胡海与吴某某这笔买卖的真实原因,几方各执一词,相互矛盾。

吴某某称:当时房产公司说只是走贷款程序,所以她就签了。

胡海称:因为当时胡云钱不够,所以让其进行垫资。

房产公司称:虽然合同中约定房款为77万元,但还是以63.7万元过户,签77万是为了多贷款。

法院认为,现无证据证明吴某某、胡海具有真实买卖该房产的意思,故买卖合同不成立。据此,判决撤销一审民事判决;驳回胡海全部诉讼请求。

说法

中介这样炒房

法院不支持!

在房屋买卖交易过程中,有些房地产中介公司,为了取得房屋的独家交易权,常常让公司员工与房屋所有人签订房屋买卖居间合同,以控制房产的交易权。

在这样的合同中,常常会有这样的条款:约定最终成交价,部分还约定对该成交价保密; 约定中介经纪人再次对该房屋出售,原房主给予配合(包括配合签约、过户、办理贷款,以及腾房、迁出户口等);约定中介经纪人再次出售时,差价与原房主无关等;约定违约责任,制约房屋所有人的权利。

此外,中介公司还会要求房主签订一份《委托书》,内容主要有:现我委托某某代表我全权办理出售某某房屋的相关手续,包括签订房屋买卖契约、代收房款、送件、撤件、缴纳有关税费及房屋维修基金等相关事宜。并且要求将《委托书》经公证处公证。

之后,待真实的购房人出现,再让房屋所有人与真实的购房人签订合同,通过控制交易获得交易佣金和差价。

这样具有炒房特征的合同是否成立,是要审查签订合同时双方当事人的真实意思。如果不是当事双方的真实意思,法院会依法判决合同不成立。本案就是这样的一个典型案例。

 (文中人物系化名)