11月18日中午11点到12点，山东德衡济宁律师事务所律师团队在白广河主任带领下，做客是山东人民广播电台《周末说法》直播间，就公司法律事务与听众沟通交流。
山东德衡（济宁）律师事务所 闫甜甜律师，擅长建设工程、商品房买卖纠纷的处理。
担任山东圣大建设集团有限公司、山东天地源建设工程有限公司、山东盛威建设工程有限公司、山东贝楒商务酒店有限公司等多家大中小型企业的常年法律顾问，为企业提供合同审查、合同起草、参与重大项目的谈判及诉讼代理等法律服务。
闫甜甜律师“我办一案”——一波三折的房屋买卖纠纷
终于买到称心如意的房子
杨先生为了上班方便，孩子上学方便，着急买一个二手房。
他通过房产中介发布了一个地点、面积、楼层的求购信息，很快就有了回应。
房源很合适。看过房子，杨先生就与卖房的张先生、房产中介，签了三方协议，房价88万。
杨先生急于完成买卖，当即付了10万的首付款。张先生也很痛快，把房屋钥匙交到杨先生手上，同意张先生装修。
卖主张先生这个房子是有贷款的。为了解除银行抵押，尽快办过户，杨先生马不停蹄筹集好款项，把银行贷款53万，一笔还到银行。
银行随即对房子解押。房子具备过户条件了。
杨先生约好张先生一起，兴高采烈地到房产交易中心办理房屋过户。一切似乎顺风顺水。
房子被连续查封！
但是两人到了房产交易处，傻眼了——房屋已经被法院查封了！查封时间早在他们签定买卖合同之前！
张先生似乎也不知情，看看这个查封房子的人，原来自己欠了人家15万的债务……
杨先生上已经付了63万的房款了，就差15万的尾款了，是交是不交？杨先生有点进退两难。交吧，这房子这么麻烦，合同上约定办了过户才付尾款，自己主动给他还款算怎么回事？！不交，这房子就被封着，过不了户……
最后，在中介劝说和证明下，杨先生同意把15万先付给张先生，让他把债务还了，还完之后请法院解封，再办过户。
杨先生取款15万，自己带着钱，带着张先生和中介，叫上张先生的债权人，一行人一起到了法院，请法院出调解书。
房屋解封。解封时间是上午11点。
到了下午，他们又去了房产交易中心，可这个时候，房子又被查封了！
是诈骗还是买卖纠纷？
杨先生第一感觉就是我上当受骗了！
房屋贷款刚还完，接二连三就出现了很多查封，那肯定张先生和多人恶意串通的！张先生根本就不想给他这个房子，也不想给他办过户。他感觉自己陷入一个精心编制的圈套！
他第一时间选择了报警，告张先生恶意串通，借房屋买卖之名，实施诈骗！
警察来了。研究半天合同，最后说你们还是房屋买卖纠纷，还得要起诉到法院。
到了法院，杨先生以卖方违约，要求解除合同，返还全部购房款。
——然而可能吗？这房子可以不要，钱呢？这个人负债累累，自己给他的款项都还银行贷款了，第二笔款替他还账了，张先生实际上一穷二白！他根本没有能力把房款退还给你！
法院支持了杨先生！
在法院，无奈的杨先生为了避免房、钱两空，只好和张先生达成了一个调解，继续履行合同。卖主张先生表示——我尽量解决这些债务纠纷，解决完了再给你办理过户。
调解之后，第二个查封房子的债权人不同意了，提了异议，说——你这个调解肯定没有效力，这个房子都已经查封了。——我查封在先，你过户在后，不解决债务，甭想动房子！
法院又撤销了这份调解书。
此案来来回回，张先生的孩子要上学，张先生索性搬到这个房子里去了。只不过房子涉诉，房产证没有着落，张先生想起来就头疼。
再审中，焦点是他们签订的这个房屋买卖合同是不是有效。
法院认为，双方签订买卖合同的时候，虽然房子已查封，但双方当事人都不知情，对此就没有过错；后来的查封是在双方签订完买卖合同，而且是在杨先生付完全款之后，杨先生对房子也实际占有了。根据最高人民法院的意见，签订合同之后，已经支付了全款或者是绝大部分款项，并且对查封的事情没有过错，买房时对查封是不知情的，应该是属于善意取得。
法院判决——房屋买卖合同有效！
白广河，山东德衡（济宁）律师事务所主任，擅长刑事辩护、企业法律风险防范。白广河律师从业20多年，为多家大中小型企业提供法律服务，帮助企业审查合同，起草法律文书，参与重大项目谈判。
白广河律师感言——
这是一个马拉松诉讼。
一个是房屋买卖纠纷的诉讼，又出来个执行异议的诉讼，案情复杂，一波三折。二手房交易过程中可能发生的风险，在这个案子中体现的最充分，最全面了。后来此案作为经典案例被最高人民法院纳入判例选。
律师提醒——
二手房买卖的购房者，首先要考察好和你发生买卖的这个人，他资信情况到底怎么样？多多打听，充分了解，这个房产更要调查清楚，有些房屋是按揭贷款的，有没有抵押？有没有查封？这个房子是不是目前涉诉？他是不是失信人？查询好了才能签订房屋买卖协议。
听众咨询答问——
赔偿协议规定不允许报警，有效吗？
济宁听众王先生：我15年开始通过深圳的公司做贵金属交易，2016年1月份，我打印银行流水的时候才发现，他一下午就给我亏了16万多！像我这样的人很多，我们十几个人到深圳公司，协商了十几天，对方公司给了我们六成，叫我们写了一个保密协议书，说是以后不追究、不报警、不起诉。我认为是诈骗，又继续报警，警方就把我的保密协议拿回来了，说这属于经济纠纷；同时我起诉了深圳金融办不作为，法院开庭说我过了诉讼时效，驳回；我无路可走吗？能不能起诉对方的公司？
白广河律师：我们以前也做过一个炒农产品期货的，和你这个情况相似。通过第三方平台，他们实际上是自己来操作，开始让你赢钱，你投钱多了它就强制平仓，把你钱全部给你归零。我想，如果你有足够证据，有足够理由怀疑他操作手法符合网络诈骗的特征，涉嫌诈骗的话，不管前期赔了多少，你依然有权向当地警方报警，要求他们刑事立案。另外你还要找一下和你一样受骗的其他投资人，联合举报他力度就大一些。如果不构成刑事，你们双方达成了赔偿协议，那你可能就很难维权。
实际居住人和所有权人不一致，怎么补偿？
枣庄听众刘女士：90年代末在房改的时候，我们这个地方说是平房不能改，当时职工工龄都三四十年了，都是一些老同志，也住了二三十年了，但是国家有规定，平房不能改。现在搞开发拆迁，是不是应该给俺办房产证？
白广河律师：房产是单位上的，单位是房产做有权人，你是属于房屋的实际居住使用人。拆迁的时候使用人和所有权人都可以向拆迁部门要求拆迁补偿，但是你想再办理房产证，恐怕是没法办理。你们长期住户拆迁，肯定也要有补偿，只能按无证房进行
拆迁方把补偿款补偿到单位，实际使用人和单位发生争议，拆迁公司会要求你双方到法院诉讼，明确房屋产权的实际所有人到底是谁。补偿款我给你留置，你们两家什么时候把官司打完，终结了，法院判由谁来享有这个钱，我就给发给谁。你如果认为这个房子就应该归你所有，目前不是办证的问题，而是和单位确定房屋的实际所有人是谁所有、拆迁补偿归谁所有的问题。
银行是抵押权人，我是第一查封人，银行不要的房子我能要吗？
青岛听众李先生：我申请执行了一个被银行查封的房子，银行已经申请两次拍卖一次变卖，流拍了，变卖也不成功，房子给银行，银行也不要。我是第一查封人，假如我再去申请拍卖的话，我是第一第一受偿权利人吗？
山东德衡（济宁）律师事务所副主任朱永生，山东省应对国际贸易摩擦律师服务团成员，济宁市人民政府法律专家库成员。曾被山东省政府选派到澳大利亚留学进修，擅长企业破产重组、公司并购法律事务，受到客户的广泛认可。曾参与青岛汉缆集团上市、山东瑞中医药、曲阜金皇活塞股份有限公司、济宁骏达机械制造有限公司破产重整等重大项目的法律服务。
朱永生律师：银行享有抵押权，它对这个特定的财产享有优先受偿的权利。这个房子现在是因为没人竞买，房子没法变现，银行可以接收这个房子，也有权拒绝接收。你作为第一顺序查封人，你仍然不能对抗它的抵押权。你可以以流拍的价格接受这个房子，前提是你把银行的抵押借款先还上，这个房子就完全属于你了。
这种银行抵押的情况很多，银行不起诉，别人起诉了之后，评估拍卖的价格还不够银行的。银行如果不要这个房子，其他人什么也落不着。
为啥律师见证也不能排除房产争议？
潍坊听众王先生：我爷爷和奶奶有一处房子，农村的房子没有房产证，我父亲弟兄三个，我爷爷和奶奶想把房子给我父亲，但是又不想让我的叔叔知道，我们私下里到律师事务所做了一个公证，录了一些视频，没经过村里，行不行？
白广河主任：这是律师的见证业务，不是公证。公证你得到公证处去办理，必须有房产证。
律师见证只是见证你爷爷奶奶的真实意思表示，律师是给你做了一个遗嘱的见证。他不能见证你这个房产到底是否具有合法性，因为你没有房产证，所以不能排除争议。将来只要这个房产属于你爷爷奶奶所有，你爷爷奶奶留下的遗嘱，这个内容的真实性，律师已经给你做这个证明了。
