最近，我和朋友谈到了“以房养老”这个话题。为什么房子会成为现在的重要养老方式？这是因为房子已经不仅是消费品，还是财富储值工具，老百姓觉得“房子越多，越有安全感”。但是，投资性房地产（指那些不以自住为目的的房地产投资）最终有多少购买力？换句话说，在未来某一个特定时点，比如五年或十年后，这些购买力被释放出来，能够交换到多少有用的商品或者服务？从全社会角度看，这要取决于那个时点上的潜在GDP，也就是全社会能够提供的全部商品或者服务。

从个体层面看，如果一个居民家庭储存财富的方式是将每年40%的收入投资到房地产中，打算家庭成员退休后以此来购买养老服务，那么三十年以后这个居民家庭将会持有多少房产？若假设政策不做大的调整，物价不变或者以下所有计算均以2019年价格计，居民持有房产的价值以平均每年7%的速度增长（过去十多年实际增速远高于此），大致每十年会翻一番。每个家庭的财富现在是80万元左右，如果十年翻一番，那么三十年以后这个数字会翻三番，也就是变成了640万元。

如果每个家庭640万元的房地产在三十年后被逐步释放出来，即在市场上卖掉，那么会出现什么情况？很可能出现严重的供需不平衡。那时候，每年可能都有几千万人步入养老阶段，大量的房子被释放出来。值得注意的是，这些房子还都是二手房。如果房地产依然是我们国家一个重要的经济支柱产业，那么三十年后另外还会有大量一手房被生产出来。市场中还存在那么多房地产需求吗？

若是每年几千万人仅拿出他们房子的10%来交换一些养老院床位和护理服务，比如一共需要2000万张养老床位、1000万个护理服务人员的服务以及相应的药品、食品，可是全社会商品和服务的增长速度没有投资性房地产那么快，即使把全社会所有的商品和服务都拿出来也不够，怎么办？价高者得！一些急迫需要这些商品和服务的家庭愿意用更高的价格购买。最终，“房子”的实际购买力打折。

总之，无论怎样调控房价，当房地产最终被拿来兑换商品和服务时，很可能出现商品和服务在整个社会层面严重供不应求的情况。原来的以房养老就很可能变成一个严重注水的计划：以为卖一套房子就可以在养老院住十年的人，发现现在卖一套不够，得卖两套，甚至三套、五套……如果预期发生这种情况，你该怎么办？

你的第一个反应也许是“那就今天开始多存点呗！”多存一倍的钱，多买一倍的房，能解决问题吗？若是大家都这么想，其实不解决任何问题。三十年后，当你信心满满地拿出比原来多一倍的房地产来交换养老服务时，发现大家也都是同样的想法，都拿出了多一倍的房地产……若是社会总的商品和服务产出没有改变，我们还是进入了同样的困境：没有那么多的社会总产出来支撑大家的总需求，房地产兑换养老服务的“购买力”又下降了一半。

三十年后，虽然你拥有了一个个看得见摸得着的房子，但是实际上房子除了在居住属性上不会贬值外，在交换未来所需的其他社会商品和服务的能力上可能会大大缩水。其原因是整个社会提供的商品和服务与总需求不匹配，满足不了需求。比起住一千平方米的房子，三十年后你更需要的是养老院的床位和护理。

事实上，我们应当大力发展资本市场，加快供给一些能够直接对接到实体经济的投资渠道。比如，芯片或操作系统等长期的、高科技的项目需要的资金体量大、周期长，我们如果能提供母基金类的产品供大家购买，一方面可以引导老百姓将现在的空余资本投资到实体经济中去，另一方面也能减少个体投资失败的概率，分摊风险，在未来二三十年后取得合理收益，用于养老等现实需求。

（作者为北京大学光华管理学院副院长、北京大学国家金融研究中心主任）