4月28日，连州市人民法院审结了一起涉及不动产买卖纠纷案。潘某趁房屋共有人李某不在家，偷偷卖掉房屋。法院判定买卖行为无效，潘某应将卖房款退回买家，房屋仍属潘某、李某共同所有。
1997年6月，潘某、李某联名购买了连州镇榕树坪房屋一幢(三层)。同年6月19日办理了房地产权证和房地产权共有(用)证。同年8月李某离开连州市区返回原籍江门市居住，房屋由潘某居住管理，该房屋的两证也由潘某保存。2001年底，潘某伪造一份有李某“签名”及“指纹”的委托书，将该房屋以50000元转让给江某，并在买卖协议上冒充李某签名，同时将房屋的有关证件交给江某。江某买得该屋后没有办理房屋过户手续。2003年12月，江某以55000元将该房屋转让给沈某，沈某支付54000元给江某，扣留1000元待江某协助办理了房屋转户手续后才支付，沈某居住管理该房屋至今。2007年底，沈某由于办理房屋转户手续不成，将江某告上法庭，请求确认两次房屋转让有效及江某、潘某、李某协助将房屋转户至原告名下。李某即提出反诉请求确认两次房屋转让无效，要求沈某退还房屋和交还两本房产证，由潘某退还卖房款给沈某。
法院审理后认为，潘某、李某在1997年6月共同购买的房屋，办理了房地产权证和房地产权共有(用)证，两人没有约定各自所占的份额，也没有约定单方面可以处置该财产，属于两人共同共有的不动财产，共同共有人对共有财产享有共同的权利。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。因此，潘某在2001年11月22日未经共有人李某同意，故意隐瞒真实情况，向买方江某出具虚假的，冒充李某签名的委托书，将共有房屋作价50000元转让给江某，该行为违反法律禁止性规定，属于无效的民事行为。鉴于无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力，所以江某在未依法登记领取权属证书，未在法规确定其拥有房屋权属时，于2003年12月以55000元将该房屋转让给沈某，也是无效的交易行为。李某请求确认两次房屋转让协议无效、交回房证两本及限期沈某退还房屋的请求，于法有据，理由充分。本案中沈某和江某、潘某均有过错，应当各自承担相应的责任。
法院依照有关法律规定作出判决：一、潘某与江某签订的〈房屋买卖协议〉及江某与沈某口头约定的房屋转让协议无效；二、沈某应在本判决书发生法律效力之日起60天内，腾出位于连州镇榕树坪的房屋一幢(三层)，退还给潘某和李某，并同时交还该房屋的房地产权证和房地产权共有(用)证；三、江某、潘某应在本判决书发生法律效力之日起30天内，退还54000元给沈某(其中江某退还4000元，潘某退还50000元)。
法律链接：
根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第六十八条：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。
第八十九条：第一款共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部份共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条：下列房地产不得转让：…(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(六)未依法登记领取权属证书的。
牛津律师团／未经共有人同意擅自出卖房屋,合同效力认定
房屋买卖是日常生活中重要的交易行为,在房屋买卖中，经常会出现因房屋的共有人以不知道房屋出售为由,而主张房屋买卖合同无效所引发的纠纷。表面看，似乎未经共有人同意出售房屋应该属于无效行为，实际上，并不能简单地这样判断。
关于出售共有财产，《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”
按《物权法》的规定，如果出售共有房产，未经按份共有的三份之二以上共有人同意，或者未经全部共同共有人同意，买卖合同应是无效的。除非共有人另有约定。
但这只是《物权法》基于共有关系的处分权所作的规定，在司法实践中认定买卖合同的效力，还要参考很多其他因素，比如购买人是否属于善意第三人。
司法实践中，在未经部分共有人同意的情况下，出售共有房产，符合以下情况的，是应认定买卖合同有效的：
1、出卖人为房屋登记产权人，该房有其他按份共有人，出售房屋时，占份额三分之二以上的共有人同意出售该房，应认定房屋买卖合同有效。
2、出卖人为房屋登记产权人，该房有其他按份共有人，出售该房时，未经占份额三分之二以上的共有人同意，但买受人为善意的，应认定房屋买卖合同有效。
3、出卖人为房屋登记产权人，该房有其他共同共有人，出售该房时，未经其他共有人同意，但买受人为善意的，应认定房屋买卖合同有效。
共同共有中最常见的就是基于夫妻关系，双方对婚后共同财产中的房产共同享有所有权。实践中，夫妻一方出售共有房屋后，另一方以不知情为由主张买卖合同无效的案子很多，有的是因夫妻闹矛盾，一方确实隐瞒了另一方，有的则属于房价上涨后想反悔，以配偶不知情为借口要毁约。不管是上述哪种情况，如果购买人确实属于善意购买，一般应认定合同有效。
那么如何判断购买人是否构成善意呢？
这要综合买卖双方的实际情况及交易过程中的各种因素来判断。通常看来，至少要符合以下两个条件：
1、购买人应该支付了合理的对价。
2、购买人在购买该房产时，应该处于善意状态，即应该不知道有其他共有人、或不知道共有人不同意出售、或有足够的理由相信卖方有权出售。
房屋买卖属于生活中重大的交易,为了避免不必要的争议，从买方角度出发,建议在购买房屋时，还是尽可能谨慎为之。建议买方一定要对准备购买的房屋是否有其他共有人进行必要的核实，如果有共有人，应该要求共有人共同签署买卖合同，或者卖方提前取得其他共有人的书面授权，为保证该授权的真实性，建议要求其提供经过公证的授权文件。如果出卖人已婚的，且房屋为其婚姻存续期间取得，即使房产只登记在一方名下，也建议买方要求其夫妻双方共同签署买卖合同，或配偶出具知情认可的书面文件。
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