法制日报记者 潘从武
房产中介作为新兴产业,随着房地产市场的发展,被越来越多的老百姓所接受。作为主营二手房交易居间业务的房产中介机构,也经历了从无到有、从小到大、从少到多的快速发展过程。一方面,因为房产中介搭建了市场和消费者之间的桥梁,有效促成房产市场高速运转。另一方面,也因为房产中介作为新兴产业,在行业管理规范、从业人员准入资质等方面存在很多不足,同时也因为市民对房产中介的运行模式不了解,导致出现了方方面面的问题。
近日,新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院就对外发布了多起典型的涉及房产中介的民事诉讼案件。
房产中介虚假承诺代办贷款
2015年12月,阿某打算通过某房产置业公司购买房屋,阿某讲明了其存在银行不良征信记录,无法进行贷款的情形,但房产置业公司表示可以代办房屋贷款。阿某经房产置业公司居间与房主张某签订了房屋买卖合同,向房产置业公司交纳定金5000元、押金3万元及贷款手续费650元,向房主张某交纳了首付房款15.8万元。
后因阿某的银行贷款不能办理,经与房主协商,房主依合同约定扣除3万元违约金后将剩余房款12.8万元退还给阿某,双方解除了房屋买卖合同。
因房产置业公司仅向原告退还了押金3万元,剩余款项未退,同时阿某认为由其承担违约金不公平,遂诉至法院。
近日,天山区法院判令房产置业公司退还阿某定金5000元及贷款手续费650元,但驳回了阿某主张房主张某退还扣留的违约金3万元的诉讼请求。
法官说法
审理此案的法官说,依法成立的合同,受法律保护,对各方当事人具有法律约束力。房产中介公司为了促成合同、赚取佣金,有时会对当事人进行虚假的承诺。一旦当事人麻痹大意签订了房屋买卖合同,就会受合同约束,并承担合同违约责任。
本案中,阿某轻信房产公司的承诺,明知自己存在不良银行征信记录,仍然与房主签订房屋买卖合同,因房主在交易中并不知晓贷款中存在的不合规情况,因此阿某应向房主承担合同约定的违约责任。中介公司由于知晓并虚假承诺,因此应退还所有费用。
买卖双方解约拒付中介佣金
2016年11月5日,李某经某中介公司居间与案外人签订房屋买卖居间合同一份,约定以90万元价格购买乌市青年路的一处房产。合同约定:中介佣金总额为成交价的3%,甲方(卖方)支付佣金1.8万元,乙方(买方)支付佣金9000元；甲乙任何一方拒绝履行合同、解除合同、发生违约行为造成无法交易,丙方应收的佣金不予退还,佣金由违约方承担。
随后,李某向中介公司交纳了购房定金两万元,后因李某发现房价高于网上挂牌的同地段房价,遂与卖方协商解除合同,可卖方同意后,中介公司一直不同意退还李某交纳的定金,并将李某诉至法院,要求其支付相关佣金。
天山区法院对此案审理后,依照合同约定,判令李某给付中介公司居间佣金2.7万元。
法官说法
审理此案的法官说,本案中,中介公司收取李某的购房定金两万元,实际是代收性质,也起到约束双方依约履行合同的作用。
交付定金后,买方以房价过高抗辩履行合同并非合理的事由,会面临承担合同违约责任的问题。即使买卖双方协商一致同意解除房屋买卖合同,但在此之前涉及到中介公司已经提供了居间服务,会产生相应的居间佣金,已交纳的定金可能还不够折抵要交纳的居间佣金。
所以,一定要审慎签订合同,因个人原因导致不能继续履行合同,并不能免除合同义务和可能承担的违约责任。
买方私下成交逃避居间费用
2016年,李某经某中介公司推荐查看了一套房屋,双方签订了《客户服务确认书》一份,载明在签订本确认书后的一年内无论以何种方式及任何价格私下成交,甲方即李某仍应支付中介公司全额居间服务费用。
后经中介公司居间,李某与该房屋房主签订了房屋买卖合同,交易价款100万元,但李某又以交易价格过高未履行上述合同,因为处于犹豫期内,中介公司并未收取李某任何费用。
但是半个月后,李某与房主直接取得联系并签订房屋买卖合同后办理了过户。中介公司得知此情况后,诉至天山区法院,请求判令李某支付居间服务费。
法院对此案审理后,综合相关案情,依法按照市场价格支持了中介公司主张的居间费用。
法官说法
审理此案的法官说,本案中李某与中介公司之间系居间合同法律关系。中介公司向李某提供了积极的居间媒介服务,李某经中介公司居间查看了涉案房源并了解了相关信息,且进一步利用该信息跳过原告私下成交,从而达到了逃避支付居间费的目的,这就是我们通常所说的房屋买卖居间合同中的“跳单”行为。
房屋买卖居间合同的当事人,构成“跳单”的,应当按照协议约定承担相应的违约责任。一般法院处理该类案件时,会综合考虑房产中介服务的全过程及看房确认书整体条款的约定,还有委托人有无规避支付中介服务费的主观恶意和跳过已签署看房确认书的房产中介公司私下完成交易的客观事实等因素。
