中国网科技10月9日讯(记者 胡爱善)暴雷不断的长租公寓行业，近日传出喜讯——总部位于上海的长租公寓平台青客公寓(Q&K International Group)已向美国证券交易委员会提交首次公开募股(IPO)文件，根据该招股书，青客公寓计划在纳斯达克上市，股票交易代码为“QK”，预计融资1亿多美元。摩根士丹利和中国国际金融有限公司(中金公司)将共同担任此次IPO的承销商。

　　通过青客公寓的招股书，中国网科技记者发现了这个曾被舆论称为“比贩毒还暴利”的行业不为人知一面：重资产模式下，企业背负着沉重的财务成本，被迫通过“极致金融化”的模式来维持生存，而极低的“租金差”则让企业的盈利前景变得更为渺茫。

　　公开资料显示，青客公寓于2012年4月成立，其招股书称“公司在2000元以下公寓长租平台中市占率第一，在中国长租公寓租赁市场主要运营商中排名第三”，采用分散式运营模式，通过5-6年长期租约向房东租赁房屋，在经过统一改造翻修后再出租，以中间的租金差价作为主要收入来源。

　　成立7年累计亏损超20亿元 快速扩张导致资金流频频亮“红灯”

　　招股书显示，青客公寓过去几年保持快速扩张趋势。在收入上，公司在2018年财政年度实现净收入8.899亿元，同比增长70.3%。在截至2019年6月30日的过去9个月中实现净收入8.989亿元，同比增长51.4%。在可租用的单位数量上，也从2017年9月30日的44199增长到今年6月30日为96854，增幅为119%。　　

　　从经营区域来看，青客95.8%可供出租单位位于以上海为中心的长三角特大城市群，其中上海拥有62719占比64.7%，苏州、杭州占比也不小。

　　快速扩张成绩难掩青客在盈利上的尴尬境地，截至2019年6月30日，公司累计净亏损20.286亿元。2017财年、2018财年和截至2019年6月30日的9个月，青客净亏损分别为2.454亿元、4.999亿元和3.732亿元。

　　快速业务扩张，以及不断的亏损失血，让青客资金流频亮红灯，负债率维持在高位。2017财年、2018财年和截至2019年6月30日的9个月，流动负债分别比流动资产多6.311亿元、15.219亿元和9.407亿元。

　　截至到今年6月30日，青客的总资产为20.35亿元，总负债27.03亿元，负债率高达132.8%。2018年9月30日的负债率为149.7%。

　　青客在招股书中警示，这些因素会让外界对于公司有能力持续经营提出很大怀疑。不过，公司打算继续花费大量资金来扩大业务。面对更大的资金需求，快速赴美上市成为青客的必然之路。

　　房租贷、融资租赁并举 青客将业务金融化做到极致

　　青客天使合伙人屈成才此前在接受采访时说，做公寓行业需要投入大量资金。“你要向房东支付租金，要装修，要购置家具家电，平均一间房的成本价格在1.5万元-2万元，而租客的钱是慢慢给你的。转租的差价并不是很高，投资回报时间比较长。”

　　青客的招股书也揭示公寓长租经营模型是一个重资产模式：在获得新房源时需要预付几个月的租金给房东，以及翻修改造收来的公寓，并增加一个卧室；从与房东签订租赁协议获得公寓到从租户那里获得第一笔租金大概需要八十多天。

　　2017财年、2018财年和截至2019年6月30日的9个月，公司在经营活动中耗费的净现金分别为4360万元、1.17亿元和5570万元。因此，青客在经营中把金融手段发挥到了极致，来提前获得经营活动所需资金。

　　首先是通过给予折扣方式，鼓励租户使用其与金融机构合作的房租信贷产品，这样青客会从金融机构那里获得一笔一次性多达24个月的租金，且这笔钱使用不受任何限制。截至2019年6月30日，青客出租房源中高达65.2%的比例，是通过贷款方式支付的。

　　其次，为了缓解前期装修所需要的资金压力，青客在在2018年8月份与一家国有银行旗下融资租赁公司合作，采用售后回租的方式获得急需的装修资金。截至2019年6月30日，青客全部公寓的24.1%是根据这一合作来进行翻修。前述银行系融资租赁公司为控制风险，与青客签订的协议也比较严苛。根据双方协议，青客需按月租总额的三倍向银行缴纳保证金，上海杭州两座城市入住率若分别低于75%和85%，押金将增加一倍。

　　然而上述两种金融模式也潜藏着风险，青客在招股书中警告：“我们一直依赖租客的预付租金来资助我们成长。如果租赁协议在预付资金所涵盖的租期内终止，我们需要退还还未使用的预付租金。” 对于未使用的预付租金需要退还给租户或者金融机构，这可能会导致没有足够资金归还所有未使用的租金，进而产生暴雷现象。

　　扩张市场拉低“租金差” 青客短期难盈利

　　凭借低租金优势，青客在月租2000元以下市场占有率处于领先地位，这也伤害了其租金差，影响其盈利能力。该公司截至2019年6月30日九个月的月平均租金(折扣后)为1075元，相比上年同期的1183元减少108元。

　　折扣后的租金差额也在逐步缩减，2017财年、2018财年分别为26.0%、25.3%，截至到2019年6月30日九个月内更是下降到20%。所谓租金差额是指租客平均月租金与支付给房东的资金之间差额比。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭曾表示，长租公寓很难盈利，原因在于房价、地价、融资成本都偏高，租金收入则偏低，这一矛盾在短期内很难解决。万科早在2014年就布局长租公寓市场，该公司董事会主席郁亮对于这一行业回报率也没报太高期望。他在2017年说，“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，已经很满意了。”

　　另一家房地产巨头龙湖地产则看好长租公寓的发展，并把该板块做为主航道业务来抓，该公司在2019年上半年已经开业6万间，全年将实现开业8万间。龙湖集团CEO邵明晓在2019年中期业绩发布会上说，“中长期来看，这个业务还是非常能赚钱的业务。明年会微利，后年开始毛利率在12%左右。”

　　相比于万科、龙湖这样拥有资金实力的企业，青客急需解决其融资能力问题，在已经将业务金融化做到极致的情况下，经营稍有不慎就可能“船毁人亡”。