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　　近日，网上一篇《地产商发布虚假广告，附近房价普涨500元》的文章，引发网友的关注与热议。房地产广告对房地产商、购房者、房价等多方有一定的影响力。房地产商发布广告应注意哪些风险点？工商和市场监管部门如何高效地对房地产广告进行监管？围绕这些问题，本版约请有关人士撰写文章进行分析，敬请关注。

　　近几年，随着经济发展和社会进步，人们的购房需求已经从最初“住得上”的基本需求向“住得好”的改善需求转变。尤其是当前房地产市场存量压力不小的情况下，购房者越来越理性，也越来越挑剔。在买房的时候，大家不仅要看该小区房子的地理位置、户型结构、面积大小、通风采光等自身条件，还要考虑交通、商业、文化教育设施及其他市政条件和运动场馆、医疗设施等配套设施。

　　一个好的房地产项目，既离不开优美的环境和成熟完善的配套设施，也离不开广告对房地产的宣传。但是，房地产广告在宣传中出现的问题不容忽视。

　　一、存在问题

　　以时间来表示距离。“距离市中心商圈仅20分钟路程”“10分钟就可以送孩子到校”“15分钟就可以乘坐上通达全国各地的高铁”“来回30分钟就可以在附近的超市购齐您日常所需”……类似的广告语不时出现在某些房地产广告的醒目位置。但是，这些广告语中都没有说明测量时间的方式，如开车还是步行或者其他。

　　将共有宣传成独享。生活节奏日益紧张，人们对于休闲娱乐和运动锻炼的要求越来越高，在广告宣传中将公共设施宣传成开发商独有资源的情况也时有出现。笔者曾经查办过房地产开发商在广告中将公共园林绿地和休闲运动场所宣传为某一个小区业主独享的案件。

　　把可能模糊成一定。由于城市中心用地越来越紧张，很多开发商将眼光投向城郊或者城市新区。因此，一些新楼盘周边的交通、购物、就医、就学等配套设施存在跟不上的现实问题。于是“××公交线路即将开通”“××商场超市即将开业”“×××幼儿园小学明年招生”“×××医院规划搬迁”……一些还不确定的消息，在房地产开发商的广告中成了板上钉钉的结果。尤其一些只是签订了初步意向的项目，被开发商高调宣传成类似“××500强企业强势荣耀入驻”的广告。

　　承诺办理入学。虽然现在明目张胆地直接宣传学区房的广告少了，但是类似“××名校近在咫尺”“××小区读书声清晰可闻”“××小区书香氛围浓厚”等等带有强烈暗示打擦边球的广告越来越多。按照教育部关于做好城市义务教育招生入学工作的有关通知精神，明确“就近入学并不意味着直线距离最近入学”。也就是说，即使住得再近，也不一定能上所谓名校。

　　夸大设施规模。有的小区虽然实现了当初房地产广告中承诺的配套设施，但是规模缩水不少：超人气的商业街变成十几间门面房，全功能运动场变成两张乒乓球案子和一个羽毛球场。

　　二、判定问题要点

　　注意资料引用。一些房地产广告中所涉及的项目配套设施，很多列入政府总体规划之中。一些房地产广告会引用相关政府文件，要注意此类广告中引用行为的规范。对于违法行为要严格依据《房地产广告发布规定》第二十条“房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处”以及《广告法》第十一条第二款的类似规定定性处理。

　　准确把握虚假广告的定性。由于很多房地产配套设施并不是完全由房地产开发商来决定的，不少还赖于政府的规划和第三方的意愿，所以最终没能按照当初广告宣传得那样落实。其原因是多种多样的，并不会必然构成虚假广告。

　　1.开发商最初发布广告宣传时，就已经知道日后不可能实现，或者实现的可能性不大，但漠视风险发布广告，也没有作风险提示的，应当认定其恶意发布虚假广告。例如，将压根就没有规划地铁车站或者将要变更原规划取消地铁车站的小区宣传成紧邻地铁出行交通便利。

　　2.开发商发布广告之后，由于自身原因，自主改变或者积极建议推动政府改变相关规划，最终造成当初宣传的配套设施没有落实的，应当认定其先前广告宣传所作承诺，是虚假、不真实的允诺，误导消费者，可以据其主观恶意发布虚假广告论处。例如，有些开发商为了营利，将原来广告中宣传的小区会所中的文化阅览室变成商铺。

　　3.由于政府进行旧城区改造、或者修改先前制定的新建规划以及第三方改变原投资方案等此类非房地产开发商自身原因，已经超出房地产开发商能力控制的范围，却导致后期配套设施未能落实的，不应该认定为虚假广告。例如，政府将原来的老旧学校迁址重建，或者将原来分散的学校整合提升。