2017年3月22日讯，“那房子我不想卖了，按合同约定给你违约金吧。”半年前，已经交了定金，签了买卖合同的买受人刘念（化名），突然接到出卖人王强（化名）的电话，原本看好的房屋要泡汤。
“当时我真是万念俱灰。为了买这一套房，我是举全家之力，卖了三套房才凑的钱。他给我违约金也没用啊，给了我也买不回我那三套房了。”走投无路的刘念寻求了法律援助，没想到的是，给钱就能违约这种看起来符合逻辑的事情，却得不到法律支持。
近日，怀柔区人民法院判决双方继续履行合同。代理此案的杨晓波律师告诉北京晚报记者，以往，在二手房交易中，很多时候出卖人占据主动，为了追求更高的经济利益，甚至不惜以交违约金的方式撕毁合同。但目前，北京市各区法院倾向于保护买受人的合法权益，对签订合同的双方，支持继续履行合同。
和很多已过而立之年的北漂一样，刘念面临着改善住房的需求。
“我那个小房子是婚前买的，是个开间，一居室，只有不到40平方米。”结完婚，小两口还凑合着能住，孩子的降生让小开间显得过分拥挤了。“我跟老婆平时都要忙工作，家里老人来照看 ，房子这么小，实在有点局促，更别想追求私密空间了。”
从去年下半年开始，刘念一家走上了看房之旅，目标是郊区的三居室。两人的工作单位都是在北郊，所以昌平、顺义甚至远郊怀柔的房子都能接受。经过一个多月的考察，刘念相中了怀柔区一套约100平方米的南北通透三居室，当时总价不到200万元。“APEC不是前几年刚在怀柔办过么，这里环境还是很好的，而且我有车，距离稍微远一点也无所谓。最关键的是，怀柔房子相对便宜。”
对于刘念换房的想法，爸妈和岳父母都表示支持，双方老人甚至都决定卖掉老家的房产，支援小两口改善住房。“老人的意思是不想让我们背负贷款的压力。”一开始，刘念极力反对老人们这么做，但经过老婆的劝说，最终还是决定举全家之力换房。“老婆的意思是，老人岁数也大了，留在老家没人照看，不放心。干脆就搬来北京，我们能照看老人，老人也能帮忙照顾孩子 。”
卖了两套老家的房子，再加上刘念现在的小开间，足够换那套怀柔的三居室，还有余钱做一次装修。经过中介的撮合，买受人刘念在去年秋天与怀柔这套三居室的出卖人王强达成了协议，刘念支付了10万元定金，双方签署了《北京市存量房买卖合同》，约定以190万元的价格成交。王强给刘念三个月的时间，去卖房筹措资金。
交了定金，签了合同，刘念觉得这笔三房换一房的交易，成功了大半。
接下来，无论是双方老人出售老家住房，还是刘念出售现居的一居室，都很顺利。“我那个房子小，总价低，所以很快就能成交。”手里拿着200多万卖房款的刘念，联系中介公司，希望尽快完成房屋过户。
没想到的事情发生了，中介那边支支吾吾说，交易可能要黄了。问题出在出卖人王强身上。在刘念筹措资金的这三个月内，房价出现了波动。起初，王强并没有终止交易的想法，但没有经得住诱惑。“我这房子虽然已经收了定金，但是很多小中介依然在给我打电话，跟我说价格波动比较大，希望我重新考虑。”王强透露，有些小中介甚至撺掇他撕毁协议，称给一笔违约金就行，“给完违约金，再以新价格出售，还能赚得更多”。
刘念接到了王强希望终止交易的电话，他明确表示，不接受王强提出的“退回定金并再补偿30万元违约金”的建议，而是希望能继续完成交易。“房产市场随时在波动。我现在就算拿着手里的这200多万，再加上他给我的违约金，我也买不回原来的三套房子了。”刘念非常无奈，已经卖出的三套房子，眼看着就要交割，“我这一大家子住哪儿啊？”
刘念无法承受一家人居无定所的危险，而王强又不想继续履行合同，双方僵持不下，刘念将王强告上法院。
经过约三个月的取证和审理，近日，怀柔区法院做出了继续履行合同的判决。被告王强不但要按照原合同约定价格出售房产，而且还要承担诉讼费用和原告刘念的律师费。走出法院的时候，王强垂头丧气，一时的杂念让他蒙受了经济损失。而刘念则长舒了一口气：“真没想到换房差点换出个无家可归来。”
北京晚报记者了解到，作为远郊区县，怀柔长期处于房产市场的价格洼地，但最近价格波动比较明显，因价格导致的二手房交易违约现象开始增多。2017年，怀柔区人民法院已经受理了约20起价格导致的二手房交易违约案件。
怀柔区人民法院法官曹小澎在接受北京晚报记者采访时表示：“因为出卖人调整价格而导致的违约，法院一般倾向判为继续履行合同。”少量判为解除合同的违约案件，是因为履行困难。“比如买受人的购房资格问题、因政策变化导致的首付比例上升无法承受或者贷款审批等问题。”
曹小澎法官还告诉记者，判为继续履行的二手房交易，一般都会要求买受人全款支付购房款，“因为贷款会有一些不确定因素”，买受人需要筹集全款履行合同。
某房产中介公司经纪人小邱告诉北京晚报记者，一般正规的中介公司，不会建议出卖人因价格原因违约。“公司的法务部门很清楚，这种违约行为，法院不会支持。”小邱强调，买卖双方除了找大型中介公司提供服务，还一定要签署由北京市住房与城乡建设委员会官方网站下载的《北京市存量房买卖合同》。这份合同，将成为法院的重要判罚依据。
“确实会有出卖人提出价格变动，意图违约。有时候，他们会找其他借口，比如中介服务、税费支付、付款方式等等。我们经过交流得知，违约的想法多数是由冲动导致的。正规中介经纪人一般都会从中调和，并且以案例说明违约无效。有些买受人会寻求律师帮助，带着律师与出卖人协商。实在不可调和，再走法律程序。”
“律视在线”的杨晓波律师告诉北京晚报记者，在过去，也曾出现过因价格变动导致的违约情况，交违约金成为一种主流的私下处理方式，出卖人看似相对主动。“有很多出卖人，都是私下给一笔违约金，就撕毁了原先的协议。直到现在，很多出卖人还以为交钱就能违约。”杨晓波提醒有出售房产意图的读者，这种交钱就能违约的想法早已得不到法律支持。而有买房意图的读者，一旦遇到类似纠纷，千万不要私下解决，最少也应该带着律师去和出卖人沟通。
“因为法院通常都会判继续履行。所以买卖双方沟通的时候，买受人相对会占据主动。只要买受人愿意继续履行，交易就可以继续进行下去。”
