以商业地产见长的闽系房企宝龙地产(又称“宝龙控股”，01238.HK)欲分拆旗下宝龙商业管理控股有限公司(以下简称“宝龙商业”)赴港上市。近日，成立不足5个月的宝龙商业在港交所披露上市申请书。

　　聆讯资料显示，就过往三年开业的所有商场而言，宝龙商业的商场开业后维持约90%的平均出租率。不过，长江商报记者翻阅其聆讯资料发现，位于青岛、天津等热点二线城市的部分开业时间较早的项目，常年处于低出租率，其中较为典型的天津项目2014年12月开业，截至2019年4月30日出租率仅为50.8%。

　　一位不愿具名的市场观察人士对长江商报记者分析称，商业项目的高空置率、低客流量现象在部分二线城市较为突出，一方面是同质化产品较多，市场竞争激烈，产品亮点不突出便会遭遇“雪藏”，另一方面，可能源于项目选址和定位出现了偏差。

　　天津项目出租率低至51%

　　继碧桂园、新城控股、滨江集团等房企之后，宝龙地产也将分拆上市提上日程。8月20日，宝龙商业向港交所提交上市申请。

　　数据显示，2016年至2018年，以及2019年1-4月，宝龙商业分别实现营业收入7.53亿元、9.73亿元、12亿元和5亿元，净利润分别为0.63亿元、0.79亿元、1.33亿元和0.55亿元，营收和净利润均呈增长态势。

　　不过值得一提的是，营收净利双升的同时，宝龙商业的负债率也居于高位。报告期，其资产负债率分别为99%、94%、89%、87%，虽然逐年走低，但仍超过了85%的监管红线。同时，2016年至2018年，宝龙商业分别录得了3.06亿元、2.61亿元及1.39亿元的净流动负债。

　　除了负债率居高问题，根据聆讯资料，宝龙商业还存在较为严重的大客户依赖症。据了解，保留集团(分拆完成后的宝龙控股及其附属公司，不包括宝龙商业)为宝龙商业的单一最大客户。报告期内，宝龙商业向保留集团开发的物业和零售商业物业提供物业管理服务所产生的收益约占其提供的物业管理服务所产生的总收益均在90%左右。

　　聆讯资料中提到，就过往三年开业的所有商场而言，宝龙商业于商场开业后维持约90%的平均出租率。不过，长江商报记者翻阅聆讯资料发现，宝龙商业在上海、杭州、福州、厦门等热点一二线城市维持着较高的出租率，但位于青岛、天津、郑州等地的项目常年处于低出租率，其中较为典型的天津项目2014年12月开业，截至2019年4月30日，其出租率仍为50.8%。

　　被指为母公司融资输血

　　公开资料显示，宝龙商业为闽系房企宝龙控股旗下公司，于3月25日在开曼群岛注册成立，目前，宝龙商业由宝龙维京控股持股90%、汇鸿管理持股10%。

　　2018年，随着行业强者恒强的丛林法则日益凸显，宝龙控股也宣布以高周转模式加速扩张，提出“3-6-9”周转模式，即“3个月内动工、6个月内开盘、9个月内现金回笼”。由此，其连年攀升的净负债率到2018年末已飙升至101.6%。

　　今年以来，宝龙控股通过密集融资缓解债务压力，先后发行了2亿美元优先票据，10亿中期票据以及3亿元公司债券，用于补流及偿债。

　　本次分拆上市，宝龙商业认为，可以拥有独立的集资平台，直接接触资本市场以进行股本及债务融资。不过，在市场分析人士看来，宝龙商业上市更像是为母公司宝龙地产融资输血。

　　此外根据披露，于2017年，宝龙商业一家位于常州的附属公司有一名前任僱员被揭发侵占总额约1340万元的资金。该人被控以侵占资金刑事罪，其后已定罪并入狱。对此，分析人士指出，这说明公司内部管理存在缺陷和漏洞。

　　同时，长江商报记者翻阅聆讯资料看到，今年年初，宝龙商业因合约纠纷被租户起诉索赔。具体来看，2019年1月2日，宝龙商业的一名租户就租赁物业的建议用途及实际用途的合约纠纷向上海市闵行区人民法院提出民事诉讼，原告申索包括终止合约、赔偿及损毁约510万元。对于牵涉法律纠纷，宝龙商业表示，其可能对公司的财务状况产生不利影响、分散管理层的注意及损害公司的信誉。