作者：孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”（jiguantx）

中国房奴手中的房子，正在变成为一种不是房子的东西。是什么东西呢？房子已经是用于交换的货币，你手中占有的房产越多，房产价值越高，你实际拥有的货币购买力就越强。房地产，已经成为中国当下最硬的硬通货。

中国的货币大量涌向房地产已是众所周知的事情。从2000年到2016年，中国人民币M2发行量从13万亿多暴增到155万亿。2016年广义货币M2比上年末增长11.3%，今年的预期增速也并不会大幅减缓。一般的看法认为，过量的货币流入了房地产行业，罪魁祸首，是银行的货币超发，加上2001年以来国际热钱持续流入中国房地产业，吹大了泡沫。假如没有超发货币和热钱流入，就不会有今天的房地产泡沫。但事实真的只能从这个角度理解吗？

凡是流行见解，都有理由怀疑。房产价格泡沫亦在此例。如果我们从货币供给内生理论来看中国房地产业，会有不同的观察。简言之，货币内生理论认为，能够充当货币发行者的机构其实不只是银行，非金融机构有时也能间接发行货币。

经济学家托宾曾指出，如果一些原本非金融属性的机构吸纳了过多货币，它实际上就成为了一种隐性的货币发行机构。这是因为金融资产之间具有替代性，当一种金融资产吸纳了过多的货币量并且价值稳定的时候，它其实就在市场中充当了另一种更坚挺的货币。

我们不妨把货币流向房产的视角倒过来看，就是房产本身是一个个深不见底的无底洞，以至于我们无论用多少本国和外国货币去填都填不满。照这个观点来看，中国的房产，一方面是吸金的黑洞，同时因为其具有的高价值，所以成为了现在最为坚挺的硬通货。

房产成为货币的现实，对于购房者和有房者来说意味着什么呢？这也就意味着，持有不同价格房产的人，就像是持有不同成色货币的人。我们称之为“劣币”和“良币”。

良币持有者会拥有较大的购买力和金融杠杆能力，其财富的基本面将会更好，反之，持有劣币的人则无论在购买能力、财政状况甚至社会阶层方面都要逊于良币持有者。一线城市的原驻居民，无疑天然的持有“良币”。

近期，汇丰银行发布的一份报告显示，中国的80、90后七成都有房，但是这个报告很遭到人们的质疑。有些人认为，这个持有率似乎过高，与真实情况不符。其实，看看报告统计方法就知道，为何会出现这种情况。

报告中的中国受访者中85%来自城市，14%来自郊区，只有1%来自农村。显然，城市原居民占了很大比例。数据实际上就是告诉我们，大城市的原居民大部分都有房子了，从郊区和农村新来到城市的移民，要想在大城市扎根，一个必要条件就是要从城市有房者的手中买下一套昂贵的二手房。

至于一线城市原本的有房者，他们对于不动产的需求一般不会是抛售和甩卖，卖出手中房产的情况多为“换房需求”，例如换到一个孩子上学较方便的学区房、或者距离工作单位较近的住房、或者是干脆纯投资。但无论目的如何，这些在外地人眼中“很有钱”的一线城市有房者也不大可能直接支付现金购房，他们不得不先卖掉自己原有的一处房产，支付大部分购房款以后，再用少量现金补差价。在这样的交易中，现金只是一种“辅助货币”，交易的大部分份额，是由主币——房地产本身完成支付的。

因为房地产这种货币聚集了大量“现金”，在进行房屋等大宗资产买卖的时候，房产是一种货币，这个货币的面值写在了中介机构对房产的估价上。而在企业的抵押资产中，比现金和机器设备等更好用的便是房地产，房产的实际价值，更是远远高于企业所谓的知识产权。

从资产角度来看，中国的绝大部分企业其实都是房企，因其资产最值钱的部分都是房地产。我们熟悉一句话叫做，房地产绑架中国经济，实际上，当某种资产对我们形成“绑架”，其实也就是意味着这种资产是一种最具有市场普遍性的硬通货，成为了流通中的“钱”。

因此，对于大部分普通人而言，工资收入恐怕是永远追不上房价，那么你手中持有的房产，那才是你真正财富的价值，房地产的面值，远远比货币面值值钱得多。

从货币内生的角度看，事实就是如此。房地产在未来将成为有房者之间的游戏。我们谈房价的时候，通常会说一套一线城市的房产（例如北京），等价于大约三套相同面积的二线城市房产（例如天津）。当我们这样描述的时候，其实已经把房产作为了一种价格标签来使用。

从这个角度讲，持有房地产货币是让你能参与到这场房地产“硬通货交易”的凭证和门槛。一般人要持有上千万的流动现金是不太容易的事，但一个人拥有几十万的现金和百万房产的可能性会比较大，他利用这两样资产撬动金融杠杆，换来一套上千万的房地产的所有权也是可能的——前提是他要能通过银行的风险评估。

因此，房产的击鼓传花游戏，说穿了就是用劣币换良币的游戏。但是，这场游戏最后的结果是极度不公平的。对于之前没有持有房产的人来说，如果不能找到能赚取大量现金流的方法，那么他几乎是从一开始就被排除在这场游戏之外，连参加都没资格。这会造成无房者越来越贫穷的现实，将来会形成一个基数庞大的无房社会底层。

与此同时，中国不同地域的房价差距将因此更大。在经济发展较好的城市，随着人们收入的提高，用手中的房换房的意愿会更高。根据某大学去年关于京津冀地区的一份统计，当月收入达到1.5万到2万元时，54%的人会选择继续购房，超过70%的人是为了改善型需求。当月入超过4万时，仍然有45%的人选择继续购房，并且对于住房的面积和品质要求会更高。

一线城市里即使是最差房产的持有者把房卖掉时，也能找到接盘者，接盘者就是外来人口，他们刚刚进入一线城市，卖掉了老家的“劣币”房产，凑够现金，交够了社保，来到一线城市买下第一座房产。这种接盘者数量庞大，因为中国未来还将有数以千万的人口渴望进入一线、二线城市安居生活。

但相反，在三线城市和各种小城市，房地产将成为真正的“劣币”，因为这些房子的拥有者很难再找到接盘的买家，再往下面说实话也没人了，人都往大城市扎堆呢。在这些地方，会出现真正的“劣币驱逐良币”现象，房产市场越来越差。这时，我们会发现，人们买房只是为了囤积换取“良币”的资本，支撑房产这种货币的最下层的基础，原来是如此的脆弱。

毫不夸张的说，在这场以房换房的游戏中，你持有多少劣币或良币，决定着你家族未来的财富和地位。