来源：长江商报 作者：明鸿泽
国家电网终于下定决心，其地产上市平台广宇发展(000537.SZ)将全面退出房地产市场。
9月5日晚间，广宇发展发布筹划重大资产置换暨关联交易公告，拟将所持房产及物业资产与山东鲁能集团有限公司(简称鲁能集团)及其关联方旗下资产进行置换，置入的资产为鲁能新能源(集团)有限公司(简称“鲁能新能源”)。
本次交易后，广宇发展将彻底告别地产业务，集中精力发展新能源业务。鲁能新能源经营范围包括能源项目投资、投资管理、充电服务、技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务。
长江商报记者发现，国家电网从房地产领域退出，既有监管要求，也有自身资源整合需求。
实际上，广宇发展房产业务盈利能力并不强。今年上半年，公司实现归属于上市公司股东的净利润(简称净利润)9.50亿元，同比下降超过30%。
全面转型至新能源领域
房地产市场深入调整之际，房企纷纷进行产业转型，广宇发展也加入产业转型阵营，且转型力度较大。
根据最新公告，广宇发展的产业转型采取资产置换方式实施。公司拟将所持所属房地产公司及物业公司股权等资产、负债置出，置入的资产为鲁能集团、都城伟业合计所持的鲁能新能源100%股权，差额部分补足方式由各方另行协商确定，但不涉及发行股份。
交易对方鲁能集团为公司的控股股东，都城伟业为公司关联方，鲁能集团、都城伟业的控股股东均为中国绿发投资集团有限公司(简称“中国绿发”)，实际控制人均为国务院国资委，因此本次交易构成关联交易。根据初步研究和测算，本次交易预计将构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。本次交易完成后，公司控股股东及实际控制人未发生变化。
公告称，本次交易价格尚未确定，具体置换价格将根据经国有资产监督管理部门或其他有权单位备案的拟置入资产和拟置出资产评估价值为基础确定。
本次拟置入的资产鲁能新能源，成立于2014年4月，注册资本20亿元，经营范围包括能源项目投资、投资管理、充电服务、技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务、机械设备租赁(不含汽车租赁)等。
都城伟业原本持有鲁能新能源100%股权，目前，鲁能集团已实施对鲁能新能源的增资，增资完成后鲁能集团预计持有鲁能新能源18.64%股权，都城伟业预计持有鲁能新能源81.36%股权。目前，增资事项正在履行程序。
其实，广宇发展的产业转型早有迹象。
在今年半年报中，广宇发展称，今年上半年，公司控股股东鲁能集团100%国有股权无偿划转至中国绿发事宜完成工商变更登记，公司成为中国绿发旗下上市公司。作为整合及发展中国绿发系统内住宅类房地产开发业务为主的综合性地产业务平台，公司致力于发展绿色、健康地产，服务国家新型城镇化建设。
尽管广宇发展在年报中并未表露产业转型的意图，但在市场看来，控股股东变更，公司产业转型如箭在弦上。
二级市场上，9月6日，广宇发展以涨停价开盘，全天走出一字板的强势行情。
地产经营承压业绩连降
作为地产开发商，广宇发展在业内的地位并不突出。在房地产市场深入调控的背景下，公司经营也面临较大的压力。
今年上半年，广宇发展实现营业收入99亿元，同比下降1.89%；净利润9.50亿元，去年同期为13.78亿元，同比减少4.28亿元，下降幅度为31.07%；扣除非经常性损益的净利润(简称扣非净利润)9.15亿元，较去年同期的13.62亿元减少4.47亿元，同比下降32.83%。
分季度看，今年一二季度，公司营业收入分别为45.40亿元、53.60亿元，同比变动20.74%、-15.33%；净利润为4.22亿元、5.28亿元，同比变动-21.02%、-37.43%；扣非净利润为4.17亿元、4.99亿元，同比分别下降21.47%、40.07%。
从一二季度的净利润、扣非净利润数据看，虽然二季度环比一季度有所增长，但与前同期相比，则呈现加速下滑迹象。
在去年，广宇发展的的经营业绩也在下降。2020年全年，公司实现的营业收入、净利润分别为197.51亿元、22.12亿元，同比分别下降14.08%、29.61%。扣非净利润为21.79亿元，同比下降29.87%。
不仅是经营承压，作为地产资金密集型领域，广宇发展还存在财务压力。
历史上，2017年底，广宇发展的资产负债率一度高达86.70%。经过连续几年下降，到今年6月底为79.38%，虽然降至80%以下，但仍然高于房企平均水平。
不仅如此，今年上半年，公司债务明显增加。
截至今年6月底，广宇发展短期借款1.50亿元、一年内到期的非流动负债12.52亿元、长期借款319.96亿元、应付债券41.02亿元，有息负债合计为375亿元。而在今年初，公司有息负债为345.21亿元，半年间，有息负债增加29.79亿元。
去年6月底，公司短期借款76.96亿元、一年内到期的非流动负债67.82亿元、长期借款78.78亿元、应付债券41.51亿元，有息负债合计为265.07亿元。
对比发现，近一年时间，广宇发展的有息负债增加了109.93亿元。
与之对应的是，今年上半年，公司的财务费用5.63亿元，去年同期为2.13亿元，同比增加3.5亿元，增幅为164.32%。财务费用大幅增长，是今年上半年净利润大幅下降的重要原因之一。
当然，尽管有息负债总额增加约110亿元，但广宇发展的债务结构明显改善，财务运营表现为稳健。原因是，公司短期债务同比大幅减少，今年6月底，公司短期债务只有14.02亿元，而去年同期为144.78亿元。
尽管财务压力大幅减轻，但债务总额明显增加，会增加经营业绩压力。
综上，如果本次资产重组顺利完成，广宇发展将告别地产压力，经营或将向好。
