来源：和讯
“三道红线”出台以后，背负高负债压力的金融街(000402)通过“卖卖卖”快速回血，并由“红档”降至“橙档”。但降负债稳定下来之后，外界更关注的是金融街自身的造血能力，然而，这一点，金融街的表现远不如预期。
可以说，2021年上半年，金融街的业绩表现仍然延续了疫情期间的低迷态势，即便在去年较低的业绩基础之上，也没有实现增长，主要盈利指标不断下滑，甚至跌回10年前。
结合调控持续趋紧的态势和未来行业增长空间见顶，外界认为，金融街的盈利能力承压，未来的业绩增长逐渐失去想象空间。
01
业绩“跌回”10年前
金融街的半年报可以用“惨淡”来形容。
来看一组数据：营收54.73亿，同比减少6.71%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.68亿元，同比减少46.67%；加权平均净资产收益率仅为1.65%。
而规模相近的力高、正商、当代、荣安、港龙中国等均实现可观的业绩增长，综合各家财报显示，力高营收增速36.2%，归属股东净利润增速19.9%；当代置业营收增速9.6%，归属股东净利润增速12.43%；荣安地产(000517,股吧)营收增速179.94%，归属于上市公司股东的净利润增速1.47%。
相较而言，金融街的业绩远远落后于同规模的房企，不仅如此，其盈利能力也显著低于行业平均水平，比如，金融街的房产开发业务毛利率为23.14%，较去年同期下降12.40个百分点，根据Wind数据，披露业绩的143家房企销售毛利率算术平均值为26.9%，较去年同期减少了4个百分点。
也就是说，金融街的销售毛利率比行业低出3.8个百分点，毛利率下滑速度更是比行业快一倍，这显然是个危险的信号。
金融街将此归因于房地产开发项目结算存在季度间的不均衡性，事实也确实如此。券商人士对和讯房产表示，由于体量和布局问题，金融街业绩波动较大。不过，在去年疫情的基础上，金融街的业绩仍然出现大幅跌落，还是让很多人感到意外。
和讯房产梳理了金融街过去的业绩表现，发现其营收规模始终没有突破百亿元，近两年的业绩甚至退回到10年前的水平，比如，今年上半年，金融街的营收规模是54.73亿，低于2013年同期的64.77亿元，与2012年的51.39几近持平。
数据来源：同花顺
利润表现则更差，金融街今年上半年的扣除非经常性损益的净利润仅为0.68亿元，是除2015年以外近10年的最低水平。巴菲特曾经在《价值投资之外的巴菲特》一书中表示：投资一支股票的长期收益基本不会离净资产回报率(ROE)太远。而金融街的净资产收益率不到高点时(2012年为5.9%)的三分之一。
过去十年，是房地产行业突飞猛进的黄金时代，然而金融街不但没有实现业绩的增长，甚至盈利能力还出现倒退，这多少让人有些费解。
02
“看家本领”不灵了？
不过，虽然金融街的整体业绩表现较差，但作为一家中小型房企，金融街最引以为傲的是在北京、上海等重点城市持有写字楼、商业、酒店等优质物业，可以说，“金融街”三个字就是北京第一大支柱产业金融业的象征。
但看家本领似乎也不灵了，金融街上半年的物业租赁业务收入8.34亿元，同比下降7.18%，毛利率为90.65%，虽然仍然维持在行业高位，但较去年同期下降2.27个百分点。
相较而言，同样在北京及天津核心区持有投资物业的金隅集团(601992,股吧)，其物业投资与管理板块上半年实现收入21.3亿元，同比增加13.4%，利润4.3亿元，实现扭亏为盈。再比如，宝龙商业实现营收11.7亿元，同比增长34.8%；归母净利润2.03亿元，同比增长40.3%。
对于失速于行业的表现，金融街在财报中解释，主要是因为写字楼板块受金融街中心客户租赁计划变化、金融街·万科丰科中心转让等影响。虽然确实受到出售丰科中心的影响，但这样的解释显得苍白无力，尤其，外界没有看到金融街提升物业租赁收入的动力和未来的计划。
实际上，纵观过去10年金融街物业在租赁方面的表现，可以发现，2019年以来，金融街在物业租赁方面增长就比较乏力，收入连续两年出现下滑，暂时还看不到改善的迹象。
数据来源：同花顺
就投资物业而言，业绩增长一般来自两个方面，一是本身经营能力的提高，从而促使租金得到提升，二是新增项目的扩展，目前来看，这两方面的增长都非常受限，起码从金融街的报告中看不到未来增长的潜力。
从大的行业环境来说，写字楼市场的租金没能从疫情的影像中完全恢复，以北京为例，根据世邦魏理仕和WIND数据，2021年上半年，北京优质写字楼的空置率为16.9%，较去年同期提高了1.4个百分点，同时，写字楼租金分别为398.9元/平米/月，较去年同期下降了5.0%。
不可避免的，金融街的写字楼出租率也出现显著下降，和讯房产对比金融街近两年的财报发现，诸如金融街中心、金融街(月坛)中心、金融街公寓出租率均出现了下降。
数据来源：金融街财务公告，由和讯房产整理
而对于新增项目的扩展，当前宝龙商业的业绩增长靠的主要是新开业项目的增量，世茂股份(600823,股吧)也在积极探索轻资产运营的增长之道，但金融街在这方面却给人无动于衷的印象，金融街在财报中的未来发展部分对此没有提及。
03
业绩增长失去想象空间？
当惨淡的业绩表现遇上逐渐收紧的政策调控，外界对金融街的未来增长很难重拾信心。
从市场表现来看，金融街上半年的销售增速是35%，速略低于百强房企的平均水平，后者的销售增速均值为36.7%，但金融街也算跟上了行业发展的节奏。克而瑞数据显示，今年上半年，金融街实现全口径销售金额213亿元。
不过，随时楼市下行，行业销售增速放缓，根据克而瑞数据，2021年1-8月，金融街实现全口径销售额250.6亿元，相当于完成了2020年销售额的62%，业内人士认为，随着市场持续降温，金融街今年的规模能否实现增长还是未知。
金融街在土储补充方面也比较谨慎，上半年仅在上海、固安获取项目3个，新增项目权益规划建筑面积69.8万平米，实现权益投资额约35.4亿元。
对于下半年的拿地策略，金融街表示，会保持公开市场的适度参与度，还会积极参与TOD项目、旧城改造、城市更新以及收并购项目的获取，持续拓展战略型绿色小镇项目。
可以确定的是，金融街在拿地方面已经发力，截至8月29日，金融街相继在无锡、苏州等地获取项目，前8月累计新增项目权益规划建筑面积115.7万平米，实现权益投资额约81.4亿元。
不过，“三道红线”当道，增速放缓已成行业的必然趋势，金融界也不例外。在业内看来，作为国企，金融街虽然有融资优势，比如，债券融资的成本仅在2.21%-4.74%之间，但在已经触及两道红线的情况下(2021年上半年，金融街剔除预收款项后的资产负债率73.3%，净负债率163.7%，货币资金/短期债务是1.13。)，其增长空间还是会受到限制。
数据来源：金融街财报
一位多年持续关注金融街的分析师对和讯表示，金融街有很好的资源，而且有这么大的杠杆空间，但即便如此，十多年过去，依然没有做起来，确实是公司自身存在问题，未来是向管理要效益的时代，无论是项目周转还是组织管理，金融街都失去了先发优势。
也许，对金融街来说，是时候做出真正有魄力的改变了。
