政策出台不宜搞突然袭击——评通州限购第一人案
发布时间：2016-06-01 13:10 | 来源：无讼阅读
事件简述：杨先生在通州买了套房，签购房合同、缴纳定金、通过购房资格审查后，卖方不同意卖房了。10天后“通州最严限购令”出台，杨先生不再具备购房资格。杨先生和卖方闹上法院，并因此被称为“通州限购第一人”。
通州限购第一人败诉，不知是否会对中国诚信体系建设的一次重大打击。这个案子，谁对谁错，笔者看的明白，但败诉结果，一头雾水。
网上公布的法院查明事实，2015年7月，经纪公司向住建委提交了买方购房资格审查的相关材料，2015年8月初，买方购房资格审查通过，符合购房条件。资质审查通过后，买方及经纪公司多次联系卖方办理网签手续，通过买方提供的录音资料证明，卖方表示不同意卖房，故一直未办理网签手续。本来有购房资格的买房人，因为政策的出台，而变成没有购房资格，法院认为因为买方无购房条件，造成合同事实上的不能履行，所以驳回买方的全部诉讼请求。
在通州限购第一人案中，卖方的答辩意见提到情势变更。国家政策属于情势变更的情形之一。但本案是否适用合同法的情势变更原则？
笔者认为，如果房屋买卖合同约定网签或过户时间在通州限购政策颁布之前，而卖方未按约定时间履行网签或过户义务的，卖方有过错，不属于不可归责于任何一方的原因，情势变更的抗辩理由不能成立，应当适用诚实信用和全面履行原则，买方有权要求卖方继续履行合同并承担违约责任。本案也并无事实上的不能履行，房屋又不是灭失了，判决生效后可以强制执行过户。
法院之所以驳回买方诉讼请求，可能是考虑到如果判决继续履行，和限购政策冲突，会引发倒签购房合同、恶意诉讼来规避限购令的现象。如果法院真做如此考虑，判决结果可以理解，但不能苟同。
限购令，不是法律法规，只是政策，政府说颁布就颁布，颁布即生效，没有过渡期，老百姓无从预期自己的行为和后果，引发很多本不应当发生的诉讼纠纷。有一次在北京某中院开庭，庭审调解之后，法官对我诉苦说北京的各种购房政策变动、房价忽涨忽降，出现不少一阵子卖方反悔、一阵子买方反悔的恶意违约案子，当事人很不诚信，房屋买卖合同纠纷日益增加，法院为此可以单设房产纠纷审判庭了。
我们能把问题只归结于房屋买卖双方当事人的不诚信吗？
记得某南方一线城市，政府公开说不会限购车辆，不久后的一天，晚上九点钟，政府突然颁布限购令，三小时内生效。市民们半夜三更在4S店排队，购买发票。因为在12点开具的发票可以作为购车的有效凭据，12点以后就只能摇到号才能购车。据说因为限购车辆所引发的购车纠纷也不在少数，政策从天而降，无从预测，徒增纠纷和诉累。
衣食住行事关老百姓的基本生活需求，国家限购限车的政策对于老百姓的基本生活需求会造成重大影响，所以任何一个政策的出台，绝不可任性妄为，也不宜搞突然袭击。如果一个政府在颁布政令时很任性妄为，那么它的老百姓就会更任性妄为；如果司法机关只追随临时政策走向，不追求诚实信用的基本价值取向，不惩戒恶意违约方、不支持诚信守约方，那么很有可能出现更多的当事人恶意违约成倍增长的案例，最终对我们的社会诚信建设产生不可估算损失的负面影响。
责任编辑：高翔
