近日，克而瑞统计发现，至少有54家A股上市房企被险资重仓持有。除了前海人寿，生命人寿、安邦、平安等都在投资上市房企。在保监会主席强调“保险要姓保”，以及银行限制理财产品投资权益类产品之后，险资举牌上市房企的战略价值正在被重构，通过参股房企，让险资参股某些地产类项目以获取高额收益的做法，正在被限制，企业可能更多要从投资上市房企本身来考核资金的收益。按照今年上半年地产公司的净资产收益率和平均股价，险资入股上市房企，究竟能否赚到钱？

本期房产周刊，以金地集团、金融街、格力地产为案例，详解保险机构入股上市房企的投资逻辑和收益。

围绕万科的股权之争尚未有最终定论，但是，前海人寿作为险资举牌万科所产生的巨大影响渐次显现。

7月21日，保监会主席项俊波在“十三五”保险业发展与监管专题培训班上，从防风险的角度，对保险公司的激进经营策略和投资行为发表了一段措辞严厉的表态：这几年，少数公司进入保险业后，在经营中漠视行业规矩、无视金融规律、规避保险监管，将保险作为低成本的融资工具，以高风险方式做大业务规模，实现资产迅速膨胀，完全偏离保险保障的主业，蜕变成人皆侧目的“暴发户”、“野蛮人”。这些保险公司激进的经营策略和投资行为，引起了社会的广泛关注，经过媒体、网络的放大效应后有些问题甚至成为社会的焦点问题。对于这些热点事件，尤其是负面新闻炒作的问题，如果不积极主动加以应对，就会产生大范围的不良影响，甚至造成严重风险。

8月3日，据财新网报道称，按照保监会的要求，“保险机构们迎来一场全面自查整改风暴”。据悉，保监会向各保险机构下发《中国保监会关于开展保险机构“两个加强、两个遏制”回头看工作的通知》，要求各保险机构就十方面的风险问题进行自查整改。

险资监管趋严的背后，是面对资产配置荒，大型金融机构对优质资产的渴求。据克而瑞统计，险资举牌A股上市房企54家，特别是金地、万科等股权分散个股明显成了险资集中营。这是资产荒背景下，手持庞大低廉资金的保险机构，面对火爆楼市，做出的一种资产配置选择。

《每日经济新闻》记者统计发现，如果算上碧桂园、朗诗等内房股（在港股上市的内地房企），险资举牌地产股大概超过60家。

险资为何如此青睐上市房企？从ROE（净资产收益率）角度来看，上述54家房企中，像万科、保利、华侨城、格力等明星房企均在10%以上，万科ROE逾18%。也有像华夏幸福ROE达24.88%，却暂无险资青睐，因其股权高度集中。

被举牌的地产股，哪家牛？

当前，险资举牌地产股，最典型的案例非万科莫属，以钜盛华及一致行动人前海人寿为首的宝能炙手可热，尤其是前海人寿，成立时间虽短，但资产膨胀速度惊人。

截至7月6日，宝能持有万科A的股票数约为27.59亿股，占万科A当前总股本约25%，其中前海人寿持有万科A总计7.358亿股，占万科A当前总股本的6.659%。除了前海人寿之外，安邦保险也加入万科举牌大战之中。

按照克而瑞发布的研究报告，目前被险资举牌的地产股总计54家，包括险资总持股比例高达53.1%的金地集团；其次要数万科A，险资总持股29.55%；第三为金融街，险资总持股27.52%。

就险资举牌地产股TOP5强来说，除了金地、万科与金融街之外，还有不为业内所熟知的天宸股份、华鑫股份，险资持股比例分别为15%和10%。

记者注意到，地产大蓝筹股之一的保利地产6月份完成定增方案，参与定增的就包括泰康人寿、珠江人寿，加上安邦人寿二级市场增持，合计持有保利地产近10%股权。

一般而言，股票投资收益主要就是资本利得与股票分红，通俗一点说，前者就是赚取价差，后者就是通过长期持有，获得上市公司派发的股票股利或现金股利收益。

就此而言，如果对险资投资地产股的收益排名，这个较为复杂且并不好排名。简化起见，从地产股角度来看，对于股票投资者来看，他们更看重ROE指标的变化。

记者注意到，在上述入列的54家房企中，万科A以逾18%的ROE名列榜首；其次是格力地产，ROE为17.84%；第三为保利地产，ROE为17.03%，第四与第五分别为名不见经传的城投控股与珠江实业，ROE分别为15.89%、12.54%。被险资总持股9.25%的华侨城A，ROE为12.32%，名列第六。

在上述54家房企中，ROE指标排名倒数的如浙江广厦、天房发展、南国置业、广宇集团、卧龙地产等。

比收购物业更划算的是间接入股

广发证券地产团队分析指出，险资举牌地产一是看好其拥有优质土地储备等资产，二是这些地产股PB（市净率）相对偏低，相对于收购大宗物业，间接入股更划算一些。

记者注意到，当前像万科A的PB为1.96倍，金融街PB为1.2倍，保利地产PB为1.47倍，金地集团PB为1.29倍。

相对于其他行业，2014年及2015年下半年时，A股市场地产股的PB更低，甚至个别地产股PB遭遇“破净”，也就是低于1。

上述典型时期，虽然各大房企尤其如万科、保利与金地等一线标杆房企的销售业绩逆市增长，但其市场估值却被严重低估，股价低迷。

与A股地产股的估值相比，港股市场内房股的市场估值表现更惨，“破净”一度成为常态。

当前，虽然内房股的估值有一定的修复，但个别内房股仍处于“破净”状态。截至8月2日收盘，港股市场远洋地产每股报收3.23港元，下跌2.71%，当天PB仅为0.46倍，而碧桂园每股报收3.16港元，下跌1.56%，当天PB也仅有0.9倍。

去年底，远洋地产曾被安邦保险系豪掷巨资强势举牌，持股比例几乎逼近30%的监管红线，一举跃升为该房企的大股东，中国人寿暂居二股东。而去年5月份，中国平安战略入股碧桂园，成为其二股东。

房企业绩高增长，为何被低估且成了险资狩猎的重点对象？业内较为一致的看法是，2014年全国楼市已进入下半场，典型特征就是买方市场下的产品供大于求，结构性失衡突出，按照兰德咨询的研究，房企平均净利润率以每年1个百分点持续下降，2014年已跌破10%红线。

东方证券一份研报表述说，当前楼市周期预示着地产股成长性走弱，市盈率自然偏低。就险资资金属性而言，高成长性的创业板等股票投资风险过大。

房地产金融专家朱万芬表示，与银行等资金相比，险资的优势在于资金成本低，投资企业或项目时第一会考虑投资企业的安全性，第二是投资资金是否安全。

从NAV估值发现地产蓝筹

从万科定增收购深铁数百亿资产这一案例来看，虽然多方对每股交易对价有较大分歧，但包括万科管理层、华润以及不少券商均采用了净资产值估值法（NAV估值）。

相对于万科A停牌前的24.43元/股，15.8元/股的定增发行价相当于定价基准日前60个交易日万科股票交易均价的93.61%。而2015年末与2016年一季度末，万科每股净资产分别为9.08元、9.12元。

相对于每股净资产的历史账面值，市场更倾向于按公允价值计量，只因不同机构的系数设定不同，结果也有差异。从万科定增发行价来看，相对于每股重估净资产，该发行价有一定的折让。

中金公司认为，按照普通的估值方法，土地储备的价值和在建项目的价值没有完全反映出来，通过净资产值的计算能够把在建项目价值和土地价值通过现金流折让体现出来。不过，该机构特别强调，NAV估值在一个未来预期较好的市场状态下更有意义。

去年下半年，尤其是今年初以来，典型一、二线城市房价领涨，楼盘成交火爆，而三四线城市却陷入高库存风险，去化难度加大。

上半年，国内销售百强房企再次交出了较好的成绩单，个别房企销售金额与销售面积暴涨，但当前在试图挤掉“资产泡沫”的官方表态下，一线及典型二线城市调控端倪初现，外界预计房价或迎新拐点。

一位地产私募人士表示，随着全行业资产收益率持续下行，政府PPP项目、资产证券化等都是险资的安全投资标的。就地产股来说，价值投资逻辑与属性不变，尤其是业绩增长较快、赚钱能力较强和财务杠杆相对较低的房企，仍会是险资的资产配置种类之一。

以金地为例，涉及举牌险资包括生命人寿、安邦保险、天安财险等，属于险资高度集中持股。今年上半年，金地累计签约面积289.2万平方米，同比增长67.6%；累计签约金额439.6亿元，同比增长107.1%，现有储备项目多位于典型一二线城市，投资安全边际较高。

7月20日，金地集团向股东派发2015年现金红利，每股分配比例为税前每股派发现金红利0.42元。不久，万科向股东派发每股现金红利高达0.72元（含税）。金融街分红方案显示，拟每股派发现金0.4元（含税）。

从被险资集中举牌的上述龙头地产股来看，高分红也成了这些地产股受到青睐的一个典型特征。