基础设施公募REITs试点的开展标志着我国基础设施领域不动产公募REITs正式起步，拉开了产业园区开发建设主体可持续发展的序幕。结合中关村科技园区运营情况和中关村发展集团经营理念，笔者总结了产业园区基础设施公募REITs带来的机遇，并展望了产业园区未来创新发展的方向。
一、我国产业园区的发展情况
(一)产业园区的设立意义
产业园区是聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设、促进产业发展，且具有明确的管辖边界和管理权限的区域，是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式。自1979年我国首个产业园区设立以来，截至目前，国家级经开区地区生产总值占全国比例超过10%，固定资产投资额占比近10%，可以说产业园区为区域经济发展、产业转型升级作出了重要贡献，是带动区域经济发展和产业升级的引擎，也是助力中国制造和中国经济增长的重要动力。
(二)产业园区的资产特征
产业园区是基础设施REITs试点的重要组成部分。其中成熟度较高、符合资产形成条件的产业园区资产，主要包含以工业用地或科研用地为载体的研发楼、标准厂房、孵化器等。由于此类资产承载着较高的科技创新价值和经济价值，通常具有产权清晰、收益稳定、具备增值潜力等优势，与我国试点基础设施REITs产品的特征十分契合。同时，产业园区底层资产具有规模体量大、定价逻辑清晰的特点，具备REITs产品持续做大做强的市场条件。
(三)产业园区的运营痛点
长期以来，产业园区开发建设面临股权融资手段单一、资本退出不畅等制约可持续发展的瓶颈问题。一方面，产业园区开发建设周期长、收益率低，基本由国有企业承担开发建设任务，社会资本参与度低或转向商业开发导致产业园区营商环境恶化。另一方面，对于产业园区开发建设主体而言，产业园区开发建设投资强度大、负债率高，一是对开发建设主体形成较大的资金和财务压力，开发建设速度慢，重资产占比高，自身现金流持续减少，不利于其它业务的扩张；二是园区资产持有主体和园区运营主体“角色重叠”，产业园区开发建设和运营服务“轻重”资产难以分离，产业服务水平和物业运营精细化程度较低，不利于为创新创业主体提供优质优价的普惠服务。
二、基础设施公募REITs带来的政策机遇
中关村发展集团是北京市整合创新资源的市场平台。自成立以来，始终坚守服务创新发展的使命，探索形成了具有中关村特色的创新生态集成服务模式。经过十多年的发展，集团围绕园区、金融、投资、共性服务等领域，形成了18大类160余项科技服务产品。但是，资产持有主体和运营主体合一、基础设施投资回收周期过长、资产负债率水平较高等问题也是掣肘企业发展的重要原因。
基础设施REITs能有效地解决产业园区融投资以及产业园区“角色重叠”等问题，是助力产业园区开发全生命周期管理和服务的重要制度创新。从融资角度看，基础设施REITs提供了盘活存量资产的渠道，破解了产业园区开发周期长、投入强度大的难题，有利于引导调动社会资本参与园区建设的积极性。从园区运营主体角度看，基础设施REITs通过对园区资产进行“轻重分离”，促进了产业园区原始权益人由“开发建设”为重转向“运营服务”为重，将有利于原始权益人更专注和专业的服务于科技企业。
基础设施REITs发行可形成“投资-运营-发行REITs-再投资”的资金流动循环，将科技园区项目投资回收期由过往的平均20年大幅缩短至8年左右。不仅有利于园区开发建设主体降低企业负债率、优化资产结构、增强再投资能力，也有利于国有企业更好地发挥新型举国体制优势，服务和支撑科技创新。近年来，中关村发展集团通过多重普惠服务产品，不断增强服务黏性，储备了大量的中关村原始创新、自主创新资源，特色园区的创新生态和经营附加值得到全面提升，正在塑造可复制的中关村社区品牌和运营服务模式。
三、产业园区基础设施公募REITs展望
中关村发展集团申报的建信中关村产业园REIT是由旗下中关村软件园公司持有的17万平方米园区物业作为底层资产发行的公募基金产品。截至2020年末，中关村软件园入驻企业年地均产值近1300亿元/平方公里，园区单位密度产出居于全国领先地位。园区入驻企业包括百度、腾讯(北京)总部、新浪总部、科大讯飞(北京)总部、IBM等700多家国内外知名IT企业总部和全球研发中心。未来，产业园区基础设施公募REITs将成为金融和产业、资本市场和实体经济结合最密切的金融工具，有望构建起更为庞大的REITs产业生态圈，成为经济发展的重要引擎。
(一)未来产业园区资产市场容量可观
我国产业园资产规模庞大、种类多元，已上市的产业园基础设施公募REITs项目扩募预期强烈。据统计，我国国家级开发区已超过500个，省级开发区近2000个，产业园区数量近两万个，资产规模体量巨大。
(二)未来产业园区运营管理将更专业化
“重开发，轻运营”是当前我国产业园区普遍存在的问题。公募REITs平台可助力原始权益人实现“轻资产+重运营”的全周期循环运作模式，使原始权益人更聚焦园区共性技术服务、园区企业认股权服务等高附加值业务上，逐步扩大自身运营规模，打造可复制的运营模式和服务品牌。
(三)未来产业园区投资将更市场化
产业园区基础设施公募REITs通过引入各类资本，增强市场约束力，使基础设施运营信息披露更加充分，为基础设施建设提供长期资金支持，不断增强产业园区基础设施公募REITs的投资管理属性，逐渐具备进行市场化并购的专业能力和市场信誉。
