来源：上海证券报

　　今年以来，与股债关联性较低的基础设施公募REITs走出了一波火热的上涨行情，尽管近期公募REITs市场有所降温，但整体溢价率仍处于高位。

　　数据显示，截至3月9日，11只基础设施公募REITs出现了不同程度的溢价，有6只REITs的溢价率超过了30%。业内人士认为，基础设施REITs属于优质资产，但流通份额较小，市场因此出现了供不应求的现象。

　　不过，距离首批公募REITs限售份额解禁仅剩三个月，持续溢价的公募REITs会否面临潜在的价格冲击？业内人士提示，考虑到限售份额即将解禁，届时会带来新增的流通份额供给，投资者需警惕解禁可能构成的价格冲击。

　　同时，记者了解到，监管部门明确表示已对部分波动较大的REITs品种依规加强监管，对加剧价格波动、误导投资者交易决策、影响市场交易秩序的异常交易行为依规从严采取了一系列监管措施。

　　6只公募REITs溢价率超过30%

　　在A股市场出现大幅波动的情况下，基础设施REITs的表现相对稳定。3月9日，富国首创水务REIT、东吴苏园产业REIT报收于5.751元、4.848元，分别上涨1.16%、1.74%；还有中航首钢绿能REIT、博时蛇口产园REIT等多只产品飘红。

　　基础设施REITs溢价率：

　　注：截至3月9日

　　整体来看，相较于发行价格，基础设施REITs依然维持着较高溢价。数据显示，11只基础设施REITs中，有6只产品的溢价率超过了30%，富国首创水务REIT、建信中关村REIT、红土盐田港REIT的溢价率更是分别达到55.43%、49.69%、43.87%。

　　与此同时，华泰证券研究显示，截至3月4日，11只基础设施REITs上市以来的平均涨幅达到37.3%，导致内部报酬率大幅下降。REITs价格与原始估值、项目ABS估值偏离度也加大，中证PV值(REITs价格/ABS估值)显示富国首创水务、红土盐田PV值大于1.6，估值明显较贵。

　　对于基础设施REITs的普遍溢价，博时蛇口产园REIT基金经理王翘楚表示，政策不断释放利好，提升了投资者对REITs发展的信心；基础设施REITs资产相对优质，但流通份额较小，市场出现了供不应求的现象。再加上A股市场的持续调整，投资者更为倾向配置收益较稳定的产品。

　　基础设施REITs在较长时间内出现的较高溢价，引起了监管层的关注。

　　记者了解到，监管部门对累计涨跌幅过大、连续多日涨跌幅过大等情形，要求采取REITs次一交易日开盘停牌一小时或一天的冷却机制，并同步提示市场关注交易风险；监管部门明确表示已对部分波动较大的REITs品种依规加强监管，对加剧价格波动、误导投资者交易决策、影响市场交易秩序的异常交易行为依规从严采取了一系列监管措施。

　　深交所也表示，后续将严格按照《证券投资基金上市规则》《交易规则》和《公开募集证券投资基金业务办法(试行)》相关要求，持续加强交易监测，督促市场主体充分信息披露，多措并举加强投资者教育，引导投资者理性参与，避免盲目跟风交易，切实维护公募REITs市场平稳运行。

　　解禁潮将至怎么办？

　　今年6月，锁定一年的REITs份额即将迎来解禁，将给市场新增REITs流通份额供给。

　　据数据统计显示，9只首批基础设施REITs的发行规模达到64亿份。其中，12个月解禁的基金份额达到21.93亿份。这意味着解禁份额占总份额的比例达到34.27%，超过了目前32.4%的流通份额。

　　王翘楚认为，从长期来看，REITs产品会回归到内在价值，如果二级价格上涨过高，分红收益将会被稀释。投资者还应关注部分REITs发行时资产就有一定溢价，与目前的基金净值有一定偏差。

　　华泰证券表示，公募REITs目前累积了较大涨幅，投资者可以出售兑现收益，需要警惕解禁带来出售压力和价格冲击。同时，首批公募REITs年报即将披露，公募REITs的底层现金流假设面临调整，对业绩、现金流分配不及预期的品种保持谨慎，对业绩、现金流分配超预期的品种可以积极关注。

　　此外，王翘楚还谈到，政策利好不断，各地政府、发行人、中介机构都在积极地推动基础设施REITs业务。随着公募REITs市场的持续扩容，未来相关产品的稀缺性将会下降，资金给予产品的溢价空间或将逐渐减少。