来源:中国基金报
第二批两只公募REITs于日前相继闪亮上市,让市场热情追捧,引起对这类产品的关注。首批9只公募REITs上市即将满半年,平均产品涨幅接近20%,甚至不少产品涨幅超过30%,表现出色。但资金追捧REITs的背后也蕴含风险,建议投资者们不要盲目追新,需结合自身情况谨慎投资。
首批公募REITs
平均涨幅19.71%
截至12月17日,在运行即将满半年时间后,首批9只公募REITs自上市以来平均涨幅为19.71%,全部取得正收益。
具体来看,富国首创水务REIT上市首日至今涨幅最高,达37.45%,而中金普洛斯仓储物流REIT、中航首钢生物质REIT以及华安张江光大园REIT上市以来涨幅均超过20%,东吴苏州工业园区产业园REIT和浙江证券沪杭甬高速REIT涨超10%。
对于首批公募REITs上市以来的亮眼表现,博时招商蛇口产业园REIT基金经理胡海滨直言,这是因为REITs项目基本面都比较好,二级市场有溢价空间。
红土创新基金基础设施投资部陈超则表示,公募REITs整体赚钱效应良好,第一是首批公募REITs在选择项目标的时,对产权、现金流等条件提出了高要求的筛选,属于较优质的基础设施资产。
“其二,首批REITs上市的投资者前期多持观望态度,但随着公募项目运营稳定,市场走势,分红表现,随着第二批产品的扩容,场外的增量资金也开始积极参与配置公募REITs产品,”陈超进一步分析称。
此外,陈超介绍,多数保险投资机构已积极参与第二批公募REITs发行。
值得一提的是,目前已有2只REITs开始分红。其中首钢绿能每份分红0.515元,收益率为3.85%。
陈超也表示,投资人应正确理解“强制分红”概念。公募REITs是具有强制分红特征的产品,并在产品公告中披露了未来预测现金分派率,预测现金分派率并非保底收益率,是基金发行阶段对应发行评估值的预测值。未来基础设施基金将以90%以上经审计合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。
适合稳健需求的长期投资者
在公募投资人士看来,公募REITs更适合长期持有型的价值投资者,可以分享优质项目的收益。
胡海滨表示,因为REITs分红稳定、与股票、债券相关性弱,适合将资产的稳定增值作为投资目标的长期持有型的价值投资者。投资者应从区位优势、历史经营情况、资产附近可比资产的竞争情况、未来发展潜力、REITs管理人能力等方面考量。
红土创新基金基础设施投资部陈超表示,REITs目前表现与股债类关联度较低,可以优化资产配置、分散组合风险。一般市场情况下,REITs基金的风险收益高于货币市场基金和债券型基金,低于股票型基金、混合型基金。公募REITs相比债券有更长的存续期限和更高的派息率,更加契合稳健收益需求的长期投资者。
陈超进一步建议,在选择REITs产品时,投资者应关注不同产品底层现金流收入变化情况,收入的稳定性、细分市场变化、整体利率情况、不动产市场价格波动等,并综合具体资产属性、二级市场价格、现金分派率等,对REITs产品进行判断。
据了解,目前多家基金公司都在积极筹备和推动REITs业务。胡海滨表示,据不完全统计,目前市场上正在推进的REITs项目已经有80余单,未来两年REITs市场有望迎来大发展。
REITs投资风险不可忽视
虽然REITs有众多的优点,但投资者也不能忽略其风险。
陈超表示,在经历上市初的波动之后,REITs产品换手率稳定。部分炒作资金进场,可能引发公募REITs产品在场内净值表现大开大合。特别是应关注上市初期的市场较大波动。
“从产品底层资产经营情况来看,在选择REITs产品时,投资者应关注不同产品底层现金流收入变化情况,收入的稳定性、细分市场变化、整体利率情况、不动产市场价格波动等,并综合具体资产属性、二级市场价格、现金分派率等,对REITs产品价值进行判断。”陈超说道。
胡海滨建议仔细研究REITs项目的基础资产质量,对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断,再根据二级市场的价格是否偏离REITs基本面做出价值投资判断。新的REITs项目刚上市往往有较大的价格波动,存在投资风险,请投资者们结合自身情况谨慎投资。
(文章来源:中国基金报)